绿地千亿秘密：住宅扛大旗与商办甩包袱调整步调

      随着万科、恒大、碧桂园先后迈入三千亿俱乐部，地产圈的龙虎争霸出现了明显的变化，行业也将面临新一轮洗牌。

　　在这轮争霸赛中，绿地保住了第一梯队的地位。绿地公布数据显示，该公司三季度已累计实现合同销售金额1733亿元，同比增长23%;合同销售面积1328万平方米，同比增长4.3%;回款1311亿元，同比增长48%。

　　根据中信建投一份研报预计，绿地今年的销售额可以达到2400亿元左右。

　　虽然再一次成功超越2000亿大关，但对于曾经超越万科的绿地来说，仍需继续努力，毕竟后来者恒大、碧桂园都已经领先一步达到3000亿。

　　从2015年开始，绿地已经在进行一系列调整，一方面加大一二线布局，加大住宅项目的投入，一方面通过各种方式去商业库存。

　　调整之后的效果尚待时间检验，而这或将也成为绿地寄望超越的重要一役。

　　住宅扛大旗

　　据观点指数了解，在2015年之前，绿地几乎有九年的时间重心都在商业地产领域上。历史资料显示，绿地从2005年开始向商业地产转型，重点为超高层建筑。

　　公开资料显示，直到2011年，绿地商务地产比重达约30%。2012年，绿地房地产板块收入约1078亿元，其中商业(含办公)收入约占40%，超过400亿元。

　　2012年当年，绿地董事长张玉良曾表示，2013年绿地商业地产增长80%，占比将超过60%。未来，绿地集团商业地产的比例会逐步扩大。从住宅开发面积来看，绿地集团仅次于万科，但是在商业地产方面，绿地集团远远高于万科。

　　不过，张玉良当初的豪言并没有实现，根据绿地2014年公布的业绩构成来看，住宅产品实现预销售额1112亿元，占比46%;商办产品预销售额1296亿元，占比54%。

　　及至2015年，绿地逐步扩张商业地产比例的战略已经开始悄悄转向。

　　“公司根据市场形势变化，特别是抓住结构性市场行情，快速调整投资策略和节奏，将资源向重点区域和重点产品集中。”在2015年报中，绿地明确表示将重点围绕国内潜力较大的一二线城市进行项目储备，并重点聚焦住宅项目。

　　年报数据显示，2015年，在绿地房地产主业2301亿合同销售金额中，住宅占比50.8%，商办占比49.2%;在合同销售面积中，住宅占比68.4%，商办占比31.6%。

　　在销售占比上，更快销的住宅产品占比赶超商办产品。在土地储备上，绿地一方面加大一二线布局，同时更加大住宅项目的投入。

　　去年，绿地全年先后在上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、南昌等城市新增项目储备69个，权益土地面积8075亩，可建建筑面积1174万平方米，权益土地金额484亿元。

　　绿地强调，新增项目中大部分为一二线城市优质刚需住宅项目，住宅产品可建建筑面积占比约70%。

　　在城市布局方面，绿地此前投资一直偏向三四线城市，2012年占比达40%，但到2015年10月份，绿地年内新增土储中仅有10%来自三线。

　　进入2016年，绿地的调整有过之而无不及，拿的几乎都是涉住宅地块。数据显示，2016上半年，绿地累计新增土地储备项目26个，一二线城市项目占比78%，住宅项目占比55%。

　　7-11月，绿地国内新增土地项目33个，其中纯宅地15个，占比将近一半。

　　从绿地近三年的拿地情况看，集中一二线布局的情况下，虽然拿地量出现较大幅度减少，但拿地金额却不断攀升。数据显示，2014年，绿地拿地105宗，土地金额360.7亿元;2015年拿地69宗，土地金额484亿元;2016年截至三季度拿地46宗，土地金额587亿元。

　　在重新聚焦周转速度更快的一二线及住宅项目上，绿地改善较为明显的或许就是回款率。三季度报告显示，期内绿地回款1311亿元，同比增长48%。

　　通过上述的各项数据不难看出，未来，住宅项目将取代商业项目成为绿地赶追的重要砝码。

　　数据来源：公司年报、观点指数整理

　　商业甩包袱

　　当住宅项目成为绿地“新宠”的时候，曾经被张玉良视为超越万科的重要棋子--商业地产则逐渐被冷落，甚至“抛弃”。

　　今年年初，张玉良在接受媒体采访时曾坦言，绿地目前正在着手三四线及商办品类的去库存。

　　“前几年经济高速增长时期，我们大量提高了商办类产品的比例。随着中国经济结构发生了变化，我们也在做调整，今年也将加大和地方政府的联动。”张玉良透露，2016年绿地在地产业务方面的三个关键词是：去库存、调结构、轻资产。

　　事实上，就从重点布局住宅市场的2015年开始，绿地就已经想方设法甩掉商业这个重包袱。

　　在这当中，轻资产无疑是绿地最重要的手段之一。2015年12月4日，绿地一口气将陕西西安绿地正大缤纷城、四川成都绿地国际花都、上海绿地公园广场、江西南昌绿地中央广场、北京房山缤纷城、上海金天大厦6个商办物业资产出售予一支基金。

　　通过这次出售，绿地总计回笼资金55.43亿元，但仍保持对上述六项目的运营管理权。

　　2016年3月，绿地与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托将从绿地手里收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为210亿元。

　　12月，绿地连续进行两笔资产出售：12月16日，绿地宣布将上海黄浦江沿岸E16-2地块100%股权出售予上海陆家嘴，交易价格34.13亿元;12月20日，绿地将江西南昌绿地新都会紫峰大厦商业99.99%股权协议转让给鹰潭市信银浩宇投资有限合伙企业，股权转让对价8390万元。

　　上述两项交易完成后，绿地仍将保留上海及南昌项目的开发代建及运营管理。

　　绿地方面多次强调，资产出售有利于促进公司商办物业轻资产化运作，优化公司资产结构，提升公司盈利能力。

　　市场分析人士则指出，对绿地而言，走向轻资产无疑是现实的一个选择，在为各地打造太多地标商业后，这家开发商也需要找到合适投资者或者接盘方以实现资金回笼，投入到下一阶段的开发。

　　对于找不到接盘方的资产，绿地则选择通过合作方式交予合作方管理，以减轻商业运营带来的成本压力。

　　2015年12月2日，张玉良于北京和上海核心区域的商办物业项目引入了潘石屹这个“二房东”，双方在“共享办公空间”和“互联网+商业楼宇租赁”方面达成合作，首批项目将落地在北京和上海的核心区域。

　　进入2016年，绿地先与莱蒙商业达成合作，将青岛绿地UNI-TOWN(优尼小镇)全权交由莱蒙商业运营，绿地共享经营溢利。

　　11月，绿地又斥资51.63亿元入股协信远创，持股40%。藉此，绿地将部分商业和产业地产运营业务委托协信远创进行管理。

　　可以看出，无论是直接出售，还是寻找托管方，绿地都在尽可能地减少商业项目持有和管理规模，降低资金沉淀量。