青岛明确产业园分割转让流程 刺激园区招商销售
发布时间：2014-09-11
来源：中国房地产报
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2014年8月底，青岛市经信委、城乡建委、国土资源房管局、公安消防局联合印发了《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》（下称《通知》）。这是继2月底青岛市出台《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》后，青岛市再一次对产业园区分割转让做出明确的鼓励性政策安排。
新出台的《通知》明确了对小企业产业园工业标准厂房的认定和分割转让基本要求：小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米；多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。多层标准厂房一般不在同一楼层内分割。
刺激园区招商销售
青岛市经信委创业服务处处长王世果告诉中国房地产报记者，通过调研发现，企业厂房分割办理处处有困难，企业进产业园尚需要帮助，于是联合各个相关部门，优化了标准厂房分割转让办理流程。
“明确了这一流程，企业就不需要到处跑手续了，买下厂房来之后就可以‘拎包入驻’。这个通知是政府服务企业的创新，不同于其他城市的企业都是要跑几个部门盖章，青岛一个文件就办完了。”王世果表示。
戴德梁行工业暨物流地产部中国区主管苏智渊告诉中国房地产报记者，虽然众多一线城市都在收紧工业用地分割转让的政策，但大部分二三线城市的工业厂房目前都可以分割转让。这一方面体现出国内大量的小企业还是有这样的需求，另一方面也反映出这类二三线城市希望用宽松的工业用地政策刺激区内的招商和销售的用意。
实际上，随着城市化进程的不断加速，中国的城市用地越来越紧缺，为了提高土地利用效率，部分一二线城市不但不再出台工业用地分割销售的鼓励性政策，甚至陆续出台新规限制工业用地及工业建筑的整体或分割转让。例如2014年7月，上海执行的新版国有建设用地（工业用地产业项目类）使用权出让合同指出：土地不得整体或分割转让，房屋不得分幢、分层、分套转让。
苏智渊表示：“政府推出工业用地的目的是为了集聚企业。但一些不专业的工业地产开发商把产业园区当成一个短平快的销售项目，迅速把它销售掉了。实际上分割得越小，出售给自然人、投资人的可能性就越大，难以起到用工业用地集聚企业的目的。所以部分一线城市才会出现相应的政策来限制分割转让行为。”
但亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为：“高新技术企业并不需要太大面积的厂房，标准厂房分割转让后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也能减轻产权所有者的转让压力，购买分割产权的企业拥有产权证后也方便出租或转让，可以获得稳定的产权。”
购买主体限制
对于青岛而言，似乎解决产业园区招商难的问题才是第一要务。而此次出台的《通知》既是对以前模糊政策的细化，也是对政务服务流程的优化，有利于促进园区的招商和销售。青岛市经信委认为，做出这样的调整是从地方实际出发，通过实地调研，看到了小企业的需求。
“为了尽快满足企业的需求，我们通过《通知》把一套程序全部做下来了，有了这个流程，一方面企业能够省时省力地入驻园区，另一方面也能促进区域经济发展、企业集聚。”王世果告诉中国房地产报记者，“实际上青岛很多企业进园区都是想买不想租，园区不卖的话，一些小企业就不会入驻。所以出台这个政策对产业园的招商肯定有帮助。”
苏智渊认为，由政府明确这一流程尚需一些配套政策支撑，比如对产业的限制、税收的要求等，但最重要的是：“购买的标准厂房的主体不能是自然人，应该由企业法人来购买。此外，政府还需要专门针对小企业设计一些政策，或者是规避一些大中型企业以投资为目的购买，否则这些小面积的标准厂房很容易成为炒家的目标。”
王世果告诉中国房地产报记者，青岛市经信委通过文件规定购买主体必须是企业。但《通知》中仅指出小企业园区投资运营单位在向国土资源部门申报土地使用证时，需提供符合全市小企业产业园发展规划的证明材料，注明所购项目是“小企业产业园工业类标准厂房项目”。记者并没有找到针对园区购买主体方面的具体规定。
一直以来，青岛在产业园分割转让方面的政策都属于同类城市中比较宽松的。在陆续出台孵化器和标准厂房两类工业园区分割销售的鼓励性政策安排之后，其他类型的工业园区的相关政策还未明确。“我们这次先从标准厂房开始，未来其他园区分割转让细则的出台时间还不确定。”王世果告诉中国房地产报记者。
