2016年以来，合肥房价持续上涨，相关限贷政策出台，却依然阻挡不住疯狂上涨的势头，10月2日合肥重启限购政策，限贷限购政策的实施，让合肥住宅市场趋于稳定。而对于在政策之外的写字楼市场，未来将如何发展？合肥学院房地产研究所所长朱德开对此进行了全面解读。
写字楼市场与第三产业密切相关
自从2016全面去库存战役打响以来，各地住宅库存去化速度明显加快，但是商业及办公的去库存情况不容乐观。
近10年，合肥市写字楼累计新开工面积750万平方米、累计销售面积400万平方米，目前施工面积约420万平方米、均价约8500元/平方米；南京市累计新开工面积470万平方米、累计销售面积260万平方米，目前施工面积约390万平方米、均价16000元/平方米。对比可以看出，近几年来，合肥市区住宅新开工面积小于销售面积、但商业和写字楼新开工面积大于销售面积，这也是住宅供不应求、商业办公用房供过于求的主要原因。
但朱德开认为，从经济指标的角度讲，如果要考量一个城市的写字楼需求是否旺盛，是要看第三产业的指标的。凡是第三产业发达的地区，对写字楼的需求旺盛。合肥的写字楼市场从2013年以后如雨后春笋般发展，这跟城市规划有关系。政府为了让城市繁荣，城市综合体是少不了了，而城市综合体中，就包括写字楼。写字楼的高速发展为我市成为国际化大都市奠定了坚实的发展基础。与此同时，随着合肥经济总量不断增加，第三产业比重提高，写字楼市场后续需求还有很大空间。
写字楼更适合中长期投资
低价买入，高价卖出，这是最简单也最实用的投资理念，被奉作为价值投资的核心。美国着名投资家吉姆·罗杰斯认为，在任何领域都可以发现价值低廉的东西，如果你认为它会增值，那么它就会带来一笔不错的回报。现阶段，什么才是价格低廉、值得投资的东西呢？有人说股票低迷的时间太久了，不敢轻易下手，也有人说曾经一路攀升，保值性强的黄金价格在近期也一直处于振荡之中，还有人说，还是商铺等固定资产最为保值，但经过几年市场发展，价格明显上涨。
那投资什么呢？投资必须独立，不追随大众。在任何行业，一味地盲目跟风只会让你一事无成。在投资界更是如此。作为商业地产重要的一个产品，商铺已被市场几近疯狂的方式追捧，与此形成鲜明对比的是，这几年合肥写字楼市场较为平稳，相对处于一个低位，而开始受到一些专业投资客的青睐，未来或将引领其投资的新风潮。
朱德开认为，合肥市区住房平均租金15元/平方米/月，按住宅房价12000元/平方米计算，租金收益率1.5%；写字楼平均租金50元/平方米/月，按写字楼房价10000元/平方米计算，租金收益率6.0%。目前1年期存款利率1.50%、3年期2.75%；1年贷款利率4.35%、3年4.75%、5年以上4.90%。写字楼出租有稳定的现金流，更有利于投资，但不利于短期投机（炒房）。
城市经济发展奠定发展潜力
对于写字楼的未来，朱德开分析，写字楼物业作为长期投资产品，购买者比较注重未来发展前景，政府出台专门的调控政策必要性不大，但不排除出台类似公寓式酒店不再审批等行政条规，政策环境仍将保持稳健。
此外，在全面实施的营改增政策中，首次将不动产列入抵扣范围，等于是降低了企业置业投资的门槛和成本。企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加，此外，5月初住建部出台的房屋租赁新政规定。允许将商业用房按规定改建为租赁住房，这实际上是鼓励投资，也保障了投资者投资写字楼的收益权利，更进一步刺激了写字楼投资需求的增长。
市场方面，目前经济下行压力依然健在，限贷限购政策出台后，对住宅市场起到了一定的抑制，写字楼物业重回公众视野，合肥写字楼市场短期内供过于求。但区域经济进入重大机遇期转型期，未来市场增长空间显着。特别是在目前国家大力推进大众创新、万众创业的市场环境下，写字楼等商办物业未来发展空间广阔。
投资潜力，写字楼租赁市场将保持平稳，其中政务区基本处于租金高位，随着现代服务业的高速发展，市场对优质写字楼的需求不断增强，交通优势区域的甲级物业将保持较快的上升势头。
“带租销售”创新营销模式
投资写字楼首先要具备专业的视角，把握写字楼的发展趋势。朱德开认为，未来合肥的写字楼要朝着高档化、持有化、模糊化和虚拟化四个方向发展。
对于以租赁和出售为主要开发目的高档写字楼项目而言，必须具备一定的整体规模，这需要开发商具有足够的经济实力，同时各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质，这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。
与此同时，随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。
朱德开也建议房企从营销模式上创新，增加自持转售为租，先运营、后出售，实施带租销售战略。不仅让投资者即买即收益，还可以最大化地规避投资风险。但选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。而这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。
