广州市今年年初土地推介会中推介的35 宗居住地块中还有26宗未见挂牌

　　导读

　　一边是中央要求增加土地供应、抑制地王的指示，一边是卖地任务的紧迫。看似两难，但广州终于还是想出了办法。

　　“这批地我们在看，但地价太高了。”11月1日，广州某开发商对中国房地产报记者表示。10月20日、26日，广州集中推了两批共19宗土地，按起拍价计算的土地成交金额将达261亿元。这些土地的出让门槛相较过去大为提升，土地竞买保证金额度、土地款支付条件包括出让底价都大幅调高，而且大部分都有最高限价要求。

　　如此大规模集中推地在广州历史上颇为罕见。“这是响应中央要求增加土地供应、抑制地王的号召，但广州也有自己的算盘，控制溢价率并不代表降地价。”广州一位业内人士指出，这19宗土地的挂牌起始价都高于过往同片区的土地成交单价，“能不能控地价，再控房价，一看便知。”

　　曾担任广州市土地顾问的何君（化名）认为，地方政府其实是在长期、短期利益中不断寻求平衡点。“一线城市的土地整理需要花费很大代价，对于只能创造一次性收益的住宅用地，政府肯定是毫无疑问希望卖高价。而能够提供长期税收、创造就业的商服用地，在地价上则可以做一些让利。这一次广州肯定不会再出地王，但实际上开发商支付的成本还是在上升。”

　　多管齐下 力控地王

　　今年上半年，由于供地节奏的问题，广州没有赶上一二线城市的卖地潮，在8月份推了两幅住宅用地都成了地王。国庆期间，一二线城市的房地产政策纷纷转向，土地市场必须降温的信号已经从中央传达到地方。一直没赶上趟的广州只完成了全年一小半的卖地任务，前三季度的卖地收入仅为282.4亿元，不到去年的三分之一。

　　一边是中央要求增加土地供应、抑制地王的指示，一边是卖地任务的紧迫。看似两难，但广州终于还是想出了办法。

　　10月20日，广州集中挂牌了11宗土地，包括9宗住宅用地和2宗商业用地。10月26日，再度挂牌8宗地块，其中有7宗住宅用地。这些土地分布在天河、海珠、荔湾、白云、番禺、黄埔、南沙和花都8个区，出让底价总额为261亿元。

　　值得注意的是，这批土地都带上了“紧箍咒”。首先，全部待拍卖的住宅用地都设定最高限价，超过限价则需要配建保障房；其次，各区域土地起拍价门槛均较高，像海珠、荔湾、白云土地起拍价均破2万元/平方米，番禺已达1.4万元/平方米，黄埔接近1万元/平方米，南沙突破6000元/平方米；第三，对参与竞拍房企的资金要求进一步提高。土地竞买保证金由以往的20%提高至50%，且明确要求竞得企业需1个月内付清地价款。

　　合富房地产研究院人士指出，此次拍地大幅调高了住宅用地起拍价以降低溢价率。以广钢板块为例，原来起拍楼面价最低定在14000元/平方米，本次推出的两宗住宅用地块楼面起始地价均超过20000元/平方米。

　　经纬行研究中心高级研究主任黄燕飞认为，本次19宗土地竞买保证金大幅上涨，缴纳土地出让金时间短，对房企资金要求大幅提高，多家房企竞相追逐一块地抬高地价的机率减少，类似8月份2宗地王高溢价成交的情况或不再，溢价率或走低。

　　地方政府的土地生意经

　　“政府的目的很明确，保持土地市场稳定，所以最终成交的溢价率一定在能控制的范围内，单价地王肯定不会出现。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，这批土地的成交溢价率应该会有所降低。但因为底价拔高，土地也不会贱卖。“一句话，不会有地王，也不便宜。”

　　“贵。”一家外地房企投资部负责人对这批地的评价就一个字。他对中国房地产报记者表示，公司会关注广州公开拍卖的地块，但因为价格太高，不会是公司储备土地的主要渠道。

　　广州某开发商也直言，地价太高了，买不起。“谁不想在地市低迷的时候低价买入一些好地，但问题是政府不放出来啊。好地都是在市场好的时候才拿出来的，大家只能一起上去抢高价地。”一家千亿规模房企的管理层说。

　　何君则认为，作为土地资源的拥有者，从经营的角度看，地方政府希望土地卖出高价的想法无可厚非。“一线城市出让的净地整理成本很高，要花费大量的人力物力，政府当然不会做赔本买卖。但什么样的地能卖高价，什么不能，他们心里也是有一盘账的。”对于只能一次性释放价值的住宅用地，自然是价格越高越好。而对于能提供长期税收、创造就业的总部经济、金融业商业用地，地价低些、收益少些也可以接受。

　　“广州的财政压力大，去年1349亿元的财政收入，可支配的部分不到三成。但一年卖地收入就超过900亿元，广州对土地出让收入的依赖还是很大的。”何君表示。

　　据了解，广州市今年年初土地推介会中推介的35 宗居住地块中还有26宗未见挂牌，按照过往年末集中推地，突击完成土地出让任务的惯例，预计11月~12月广州仍会有多宗住宅用地陆续推出。