杭州市区商业地产成交达93亿元 四年来占比首超3成

在本轮房地产市场调控中，杭州市委市政府高度重视、精准决策，无论是环环相扣的调控政策还是重拳出击的市场监管均及时有效，获得中央部委的充分肯定。

从近期统计的数据来看，10月份杭州新建商品住宅供应端的新增批准预售与入市开盘项目锐减，新房成交量环比前一月减少25%，全市住宅整体成交均价环比前一月下降3.9%。显然，自9月份起连续出台的限购、限贷等政策效应正在逐步显现。

交易量环比9月减少25% 购房者观望情绪渐浓

据国家统计局发布的10月数据来看，上半月15个热点一、二线城市的住房价格涨幅环比9月均出现明显回落，这其中就包括杭州市。

根据杭州市透明售房研究院统计，10月杭州全市新房共成交2.05万套，环比9月减少了25%，为今年3月份以来月度成交倒数第二位，仅略高于8月销量；成交总面积221万平方米，总金额378亿元。其中，市区成交1.7万套，为今年3月份以来月度最低。10月下旬，外地购房者占比较9月限购前减少近5个百分点。

受密集出台的调控新政影响，各大案场的来电来访量均出现明显下滑，市场观望情绪渐浓，大规模放量的高烧行情已有所降温。

从后市来看，受到政策限制，楼市成交量还会继续有所萎缩，再加上去年年底成交基数的抬升，今年年末成交量同比涨幅将收窄，甚至由正转负。但横向比较，10月份全市新建商品住宅1.4万套的月度成交量仍处历史较高位，随着部分住宅的投资类需求导流到商业地产，后续阶段楼市整体成交量预计将稳定在一定的水平。

市区商业地产成交金额达93亿元 四年来占比首超3成

今年3月份以来，商业地产成交同步回暖，尤其是9月末楼市新政后，不在限购之列的商业地产项目成交有所抬头。刚刚过去的10月，杭州全市商业地产成交套数、成交面积和成交金额均创下2013年以来的新高，其中成交面积首次突破50万方，成交金额高达93亿元。

根据杭州市透明售房研究院统计，10月杭州市区商业地产成交套数占总量的36%，为2013年以来首次突破3成，较9月占比增加了11.1个百分点。本月主城区成交套数TOP10中，商业项目占据6席，而位于钱江新城的写字楼项目——交投绿城·明珠国际，以13.66亿元的销售额夺得主城区成交金额桂冠。

从历史来看，杭州市区每月新建商品房成交量中商业地产成交占比大致在15%上下波动。2011年2月杭州住宅限购政策升级后，新建商品房成交量中，商业地产成交套数占比快速上升，达到40%（2011年3月），此后的4月-12月占比在35%上下波动。可以发现，调控政策直接影响着住宅产品，但另一方面也对酒店式公寓、写字楼等商业地产产生了较大影响。由于商业地产不限购不限贷，住宅限制性政策实施后，商业地产成交明显走俏，不仅成为调控政策的避风港，也成为了住宅市场购买力外溢的承接者。

另据透明售房研究院统计，2016年10月，杭州全市新建商业地产新增批准预售20.73万平方米，仅为本月商业地产项目成交量的40%，促使商业地产可售面积刷新近一年的最低纪录，为830万平方米。按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算，去化周期为25.7个月，较9月末缩短了3.1个月，但仍超出商业地产市场一般认为的去化周期在12-24个月的合理区间，且仍存在区域结构性不平衡等问题。

全市住宅成交均价环比下降3.9% 房价过快上涨趋势得到扭转

新政后，热点城市过快上涨的房价得到有效遏制。根据统计局数据，杭州10月上半月价格涨幅收窄2.5个百分点。根据透明售房研究院统计，10月杭州全市新建商品住宅均价环比涨幅由正转负，价格环比9月下降3.9%，为16775元/平方米。限购主力区域的主城区10月新建商品住宅均价环比涨幅较9月收窄了1.8个百分点。

尤其是提升二套房首付比例，影响了一些改善型项目的客户首付门槛，被限区域的高单价高总价住宅房源成交比重有所减少，这也是整体成交均价结构性下调的原因之一。

从10月份杭州市区新建商品住宅成交房源的价格分布来看，成交均价占比最大的区间依然是12000元/平方米以下房源，成交比重为35.9%；均价在25000元/平方米以上的房源10月成交占比较9月减少了2.5个百分点；对应的，总价在200万元/套以上的房源占比较9月减少了1.8个百分点。

从成交房源的户型结构来看，市区住宅面积在120-180平方米的改善型房源10月成交占比较9月减少了1.2个百分点，而面积在80平方米以下的小户型面积占比增加了1.4个百分点。这也侧面显示出，小户型由于刚需基础更坚实，且基数大、流动性强，受政策的冲击往往相对较小。

严格来说，杭州此前的这波涨幅和其他城市而言不算夸张，而且高库存风险已经消化，尤其是经过上半年的去化，库存量已经处于健康区间。加上未来许多利好还未兑现，这些都对冲了调控的风险，开发商的心态和六年前那一轮调控相比，也已经坦然很多。某城西项目的营销负责人告诉记者，今年的指标任务已经全部完成了，所以暂时不会有调整价格的计划。在今年杭州牛市行情下，大部分房企的现金回流和预收账款得到了较好的累积，短期内预计房企主动大幅降价的可能性不大。

从历史数据的长周期来看，杭州楼市成交量与房贷利率和其他调控政策密切相关，银根收紧，调控加强时，市场成交逐步缩量；政策放松，市场行情呈现复苏。而在上一次出台限购、限贷政策后，市场缩量整理一年，才出现价格的松动。但本次调控与上一次有所不同，上一次调控是渐进式的过程，并且叠加了加息周期的影响，而目前贷款利率水平仍处于低位，后期政策会否加码主要取决于后续市场表现，楼市后期走势如何仍有待观察。

10月二手住宅成交量为新房2.1倍 主城区进入存量房时代

2014年以前，新建商品住宅一直是杭州房地产市场的交易主体，除2013年3月因“20%个税”政策的末班车效应带来当月二手房天量成交外，其余各月主城区二手住宅的成交量基本只有新建商品住宅6成的水平。

近几年，杭州市新房市场的成交热点逐步从市中心向外扩散，特别是随着城市化进程的推进，城市轨道交通的建设和综合体带来的区域配置日渐成熟，近郊不少板块逐渐兴起，尤其是余杭区日益成为新房市场的主力区域。2014年，余杭区新建商品住宅全年成交套数首次反超主城，而主城区则逐步向存量房时代迈进。

自2014年开始，主城区二手住宅月度成交量较新建商品住宅的比值已有不少月份在1.0以上；进入2016年，除4月份以外，其余各月主城区二手住宅成交量均超新建商品住宅，且两者的量差呈趋势性上升。10月主城区二手住宅共成交5900套，为新建商品住宅的2.1倍。截至10月末，今年主城区二手住宅累计成交已超6万套，为新建商品住宅的1.24倍。

此格局的形成由多方面的因素决定。首先，在牛市行情下，区域内新建商品住宅的可售量持续下降，促使成交向二手住宅倾斜；其次，“营业税5年改2年”等利好政策的实施，降低了二手住房的交易税费，激活了二手房尤其是次新房市场；再者，杭州市政府住房保障货币化安置政策的推进，对盘活存量房市场也起到了积极的作用；再加上今年主城区房价普遍较高，使得一些预算有限的购房者只能选择户型面积相对较小、房价相对较低的二手房。当然，因卖家急于改善而迫切出售房源的心态，也促使了不少二手房迅速成交。

可以说，杭州主城区住宅市场已经进入增量、存量并重甚至重点盘活存量的时代，而二手房逐渐占据主导，也将是整个杭州房地产市场发展的必然趋势。

二手房行业进一步得到规范 本月起中介人员需持“证”上岗

2015年，杭州主城区二手住房共成交43794套，首次超过同期新建商品住房的43679套成交量，逐渐成为交易主力。在此背景下，杭州市住房保障和房产管理局整合行业大数据，创新建设了杭州房地产经纪行业管理服务平台，该平台建成了覆盖行业全体的信息备案体系，包含所有经纪企业、门店，以及所有从业人员。

经平台备案的从业人员，均须佩戴实名服务牌上岗服务。实名服务牌记载从业人员姓名、照片、所属企业，以及终身制的备案编号，并附有二维码。

此外，消费者只需扫描二维码，即可查看该人员的累计成交单数及每单评价情况、动态星级评价水平、接受行政处罚、行业检查或表彰情况、参与行业培训或考试情况等，择优选取经纪人。在完成网签手续后，消费者可在90天内通过扫描相应从业人员实名服务牌二维码或登录平台网站，对经纪企业、门店和从业人员的服务进行评价，每单交易的评价亦会实时进行公示。

上述交易评价信息，将结合该平台收集的每日实时更新的行政监管信息、行业检查和考试培训信息、促成交易的累积数量，生成对经纪企业、门店以及从业人员的动态星级评定。该功能将在试运行期间进行内测和数据累积，三个月后正式向社会公示。

据了解，平台试运行后，将在短期内扩大至杭州市区所有经纪企业、门店和从业人员，实现行业“全覆盖”。 第一批上线的我爱我家、链家、豪世华邦3家经纪企业，在杭州的备案门店数量已达377家，从业人员达到10873人。今年以来，上述3家企业在杭州成交单数占比约70%。