地产企业境内上市融资的条件和操作模式
发布时间：2014-08-25
来源：中工招商网
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上市融资越来越重要，成为各房地产开发公司的首选融资模式，世茂、富力等一批优秀房地开发企业都先后上市。
一、境内上市的条件
1、上市的基本条件
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地产企业上市必备条件 |
①连续三年盈利； |
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②净资产收益率每年不得低于10%； |
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③累计对外投资额不超过净资产的50%； |
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④总资产负债率低于70%； |
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⑤所有者权益至少5000万元。 |
2、上市融资参考精要
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融资要求 |
企业至少拥有5000万权益，总资产负债率低于70%，连续三年盈利且资产净收益率每年不低于10%，此外，公司土地储备也非常关键 |
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融资数量 |
不少于2亿港元的市值预计（香港上市） |
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融资成本 |
适中 |
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融资周期 |
长 |
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适用范围 |
实力型规范企业 |
3、房地产企业上市三大关卡
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政策关 |
为防止房地产行业投资过热，证监会曾一度禁止房地产企业直接上市，如今依然严格控制； |
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自身关 |
企业自身条件，土地储备规模、财务状况、管理制度等； |
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市场关 |
发行究竟能否成功，是否有足够认购，股价是否能达到预期目标等 |
二、房地产企业境内上市操作模式
1、香港主板上市模式
（1）香港主板上市要求
①发行人及其业务必须为联交所认为适宜上市者
全部或大部分资产为现金或短期证券的发行人 (投资公司除外) 一般不会被视为适宜上市，除非该发行人只从事或主要从事证券经纪业务。
②预计市值不得低于2亿港元
申请人上市时的预计市值不得少于2亿港元，其中由公众人士持有证券的预计市值不低于5000万港元。
③确保上市证券有一个公开市场
任何时候发行人已发行股本总额均须有至少25%为公众人士所持有。若发行人上市时的预计市值超逾100亿港元，联交所可酌情接纳15%至25%比较低的百分比，条件是发行人须于其首次上市文件中适当披露其获准遵守的较低公众持股量百分比，并于上市后的每份年报中确认其公众持股量符合规定。
（2）香港主板上市程序
①香港主板首次上市费用
如属新申请人发行股本证券，则申请上市时须根据将予上市的股本证券的市值缴付首次上市费。申请人须于递交上市申请表的同时，缴付首次上市费。
三、案例：富力房地产上市历程
2005年7月14日，富力地产在国内地产一片萧瑟之中，成功登陆H港（股票编号：2777），是继上海复地（2337.HK）、上海置业（1207.HK）、首创置业（2868.HK）、合生创展（0754.HK）之后，内地第五家上市的地产企业之一。富力地产成功筹得近20亿港元巨资。与此同时，富力地产上市首日表现平稳，报收11.15港元，上涨3.2％。
富力急于上市缘于资金压力。典型的例子是2004年底富力银行贷款达33.2亿元。对天津顺驰、万通集团、中山雅居乐、大连万达及世贸集团等企业，富力取得H港入场券的历程显得轻松许多。
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2005年5月8日 |
获中国证监会批准 |
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6月13日 |
通过了香港联交所聆讯 |
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7月14日 |
H股上市 |
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2006年8月1日 |
分拆股份上市 |
富力从传出准备H股上市，到登陆成功，仅仅花费了一年工夫，进展相当迅速。成功踏入资本市场后，富力地产的行走半径空前扩大。
富力的分拆行为除了能增加股本数量，降低股价吸引更多中小投资者购买外，亦能对抑制炒作、增大集中持股的难度，反收购有积极作用。由于股票总市值和股权结构并没有改变，所以对企业影响有限。
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