土地出让前要办理哪些规划手续
发布时间：2016-10-19
来源：
中工招商网
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答：在我们国家，政府是唯一的土地供应方，可以决定每年市场上有多少地卖和卖哪些地。看起来风光无两，可还是会受到很多的制约，程序上影响最大的制约就是规划。因为我们现行的土地政策是先规划后用地，没有进行规划的土地不能随便出让。
用地规划也要讲究个上下级，规划由粗到细有好几级，一块地的规划要服从所在区域的规划，区域规划要服从所在区县的规划，区县规划又要服从所在省市的整体规划。一般来说，一个城市会提前制定十年左右的城市规划，这也是我们的优良传统，毕竟国家的五年计划都已经制定第十三个了。比如北京在2005年就编制了北京城市总体规划（2004年-2020年），规定了城市的总体定位和发展目标，规定了整体的公共服务设施、交通、市政设施的规划目标，以及各个区或者县的发展定位。北京各区县根据这个城市总体规划又分别编制了各自区县的规划(2005年-2020年)，在区县规划的基础上再分别编了区县范围内街区层面的规划。涉及到具体地块的出让时，还需要根据街区层面控规编制要出让地块的控制性详细规划。
上面提到的这几级规划都是控制性规划，街区和街区之前的整体规划一般都是规划部门委托设计院提前做好，用规划的主要道路、河流，将一个区县划分成好多个地块，确定各个地块未来的大致用途、控制高度、道路等级等。所以，一块土地到底是能做成绿化、工业还是商业，在好几年前就已经确定了。
小到要出让地块的控规一般规划部门不主动去做，因为这个层面的规划，涉及到的协调很多，越小能操作的空间越多，变化也就越多，即使做了,到卖地的时候也会有人找各种理由调控规,所以一般是等着，等土地部门要准备做一级开发了再规划。
出让地块控规规定的比上一级更详细，会明确地块的控高、容积率、绿地率等指标。不过控规还没有详细到可以土地出让的程度,甚至都没有到能进行土地整理的程度，要想开始土地整理，也就是土地的一级开发，必须要有更详细、更有针对性的规划要求,也就是规划条件或者规划意见书。
不过有了街区层面的规划，土地部门就可以开始着手进行土地一级开发的可行性研究和准备工作了，取得了规划条件可以开始一级开发。
一级开发做完，土地才进入储备，准备进行出让。
