深圳市在城市旧改方面以企业为主体市场改造
发布时间：2014-04-30
来源：每日经济新闻
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近年来，各大房企纷纷抢滩旧改项目，但旧改项目投入大、周期长，且围绕城市旧改而爆发的强拆、钉子户事件，让城市旧改利益格局变得复杂。
国内城市中，深圳城市旧改启动较早。1994年，深圳上步工业区在旧厂区改造之后，出现首个仓储式华润大卖场，这便是深圳城市改造项目的开始。多年以来，深圳市在城市旧改方面走在全国前列，并形成了在开发商与业主平等协商基础上，以企业为主体的市场改造模式。
但总体说来，全国范围内城市旧改理论和实践依旧较少。“城市改造首先要改造脑袋。”佳兆业行政总裁金志刚认为，旧城改造鱼龙混杂，正常、合理、规范的旧城改造被社会大众认同于拆迁，由此也产生了一些偏见和误区。
城市旧改并不等于拆房子，最大的难题在于做到各方利益平衡。金志刚称：“我们也看到很多粗暴的案例，使得社会大众把旧城改造简单等同于拆迁，并把拆迁简单贴上黑色的标签。”
“之所以出现这些旧改粗暴案例的根源在于没有平衡妥善分配好利益。”金志刚认为，佳兆业在旧改领域成功的秘诀在于一方面认定旧改是一项有荣誉感的事业，另一方面在于能妥善处理相关利益。
具体说来，旧改与原业主利益、市民利益、政府利益、社区利益、环境利益和开发商利益有关。在旧改项目启动前应反复论证、平衡、分配，得出一个较好的方案来，让各方都得到利益。
而赵新平也表示，城市旧改项目最大的难题在于拆迁难，由地方政府主导的城市旧改应改变以往GDP为导向的观念，在推进过程中，应避免大拆大建的现象，要做到短期利益和长期利益的平衡。
尽管城市旧改开发以何种方式进行没有金科玉律可循，但一些成功的模式仍可值得借鉴和学习。
在业界，佳兆业从1999年开始涉足旧城改造领域，至今已有13年的旧改经验，先后成功开发了深圳佳兆业·桂芳园、佳兆业·金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等众多经典旧城改造项目。
在一般人看来，做好城市旧改项目，仅仅需要与政府搞好关系。但有着多年旧改经验的耿延良则认为，城市旧改项目是一项系统工程，需要一个专业化的团队和创新意识。为此，佳兆业成立了第一家专业的城市旧改公司佳兆业置业发展（深圳）公司。
耿延良称，置业公司的成立形成了佳兆业一整套系统的作业流程和管理规范。因此，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现的问题时都能得到及时、妥当地处理。
尽管如此，旧城改造开发有别于一般的房地产开发，过程中的风险与难度也值得警惕。旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。“这要求企业具备一定专业能力、资金实力、协调能力、融资能力。”克而瑞信息集团研究中心陈啸天认为。
耿延良认为，旧城改造资金的投入是一个持续过程，不同于竞地开发的一次性的投入，目前佳兆业的旧城改造已具备造血功能，并不完全依靠供给资金或银行贷款融资，自身已能通过前期销售资金的回笼，然后利用到新项目拓展上。
值得注意的是，在旧改项目中，佳兆业能做到迅速立项、迅速拆迁安置回迁，并迅速开发建设。据耿延良其介绍，佳兆业城市广场项目2011年4月正式获批，2011年底便完成全部拆迁，今年12月一期主体工程封顶完工，成为深圳回迁最快的城市旧改项目。
对此，克而瑞信息集团研究中心陈啸天认为，佳兆业的专业运营、开发进度以及资源整合三方面的优势突出。与不少企业仅仅成立事业部不同，佳兆业组建了全国第一家专业的旧城改造公司，有专业团队运作和标准化的作业流程，坚持高效快速开发，大大降低资金压力。
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