一线城市地荒应对策略—城市综合体与产业地产
发布时间：2014-08-18
来源： 中国日报
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旧城改造成拿地契机深圳房企加紧布局
中国一线城市新增土地资源稀缺的现象在近年愈演愈烈，广州与深圳表现尤为显著。根据广州市房屋管理局《广州市土地利用总体规划(2006-2020年)草案》，其可利用建设用地为1772平方公里，至今仅剩90多平方公里尚待开发。若按广州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地资源将在未来3年内消化完毕。同时，截至2020年，深圳新增可建设用地仅59平方公里，若按以往土地供应速度计算，单靠增量土地，仅能维持不超过4年的未来土地供应。
另一方面，一线城市存在着丰富的存量土地资源，在2013年深圳土地供应中，存量土地供应接近6成，俨然成为土地供应主要来源。业内人士认为：“在国内一线城市，城市更新已成房地产市场未来重要的发展方向之一，如何盘活存量土地资源，促进旧城改造，是各个开发商都需要关注的重要议题。”
城市更新，群雄逐鹿——决定未来的房企格局
目前已有超过30家房企通过旧城改造方式在深圳获取土地。如华润、招商、中粮等央企巨头，还有佳兆业、京基、金地、星河、卓越等本土民企，均已加入旧改争夺战，市场已呈“群雄逐鹿”的局面。
“目前为止，我们尚未看到任何一家国内房企在城市更新领域形成绝对优势。”对于一线城市旧城改造的市场，王广强判断，随着城市新增土地增速的减缓，今后将有更多房企投入旧城改造的业务开展当中，市场竞争将越趋激烈，同时也将影响着未来中国的房企发展格局。
门槛与优势——跻身“城市更新”运动需靠硬实力
在深圳，本土民企如佳兆业、星河、京基等凭借多年的本土经验及人脉优势，在城市更新运动中略微领先;而华润、中粮等央企巨头，则拥有雄厚的资金实力与国企背景，优势不可小觑。
“旧改项目具有开发周期长、资金投入大、利益关系复杂等诸多难点。”世邦魏理仕深圳公司策略顾问部董事黄易里认为，城市更新对房企的开发建设、资金控制等能力有更高的要求与门槛;同时，企业品牌与社会声誉也是旧改过程中与业主沟通协商的重要保障;此外，如何获得政府支持也是城市更新领域中不可忽视的一环。
城市综合体与产业地产——实现旧城改造的两种途径
目前国内旧城改造主要存在两种路径，一为常规的城市综合体发展模式，另一为产业地产模式。
城市综合体发展模式多采取旧区重建方式：通过开发新的业态组合，达到城市面貌更新、物业价值提升的目标。深圳中心区旧改项目(如：岗厦、大冲、蔡屋围等)多采用此种模式。其中，岗厦西片区经过金地、卓越等开发商的物业重组，将改造为囊括住宅公寓、写字楼、零售商业等多种业态的140万平米超大型城市综合体“金地大百汇”。其中，包含5大特色主题约30万平米的商业Mall街区以及约40万平米的地标式甲级写字楼群组(其中一栋楼高350米)均促就了项目形象与地块价值极大的提升。该项目近期推出的“天元”公寓项目售价高达70,000元/平米，实现了极高的物业溢价。
产业地产模式则是旧城改造另一种新型路径。深圳关外众多旧改项目均采取此种模式，通过旧厂房改建、导入新型产业与运营企业等举措，以释放更多土地空间、促进产业优化升级。
产业地产的发展又可分为产业集群与产融结合两种操作模式。天安数码城的开发可视为国内近年来产业集群模式的极佳实践。凭借在电子数码领域多年资源积累与整合能力，天安数码在地产项目中成功实现产业集群效应：以自身为牵动，吸引了产业链上下游相关企业的跟随进驻;并以此为议价资本，获得较高销售比例，如：深圳龙岗天安数码新城物业销售比例高达80%，极大促进开发方的资金回现与风险控制。另一方面，星河集团的星河World项目则是“产融结合”模式的体现者：该项目与深圳创投集团合作，凭借娴熟的金融手法，采取“产权置换股权”的方式，以园内物业产权换取后者股权，通过以地产与金融为桥梁，分享驻园企业未来的发展红利。
“有别于传统房地产“取地—开发—销售”的模式，相对而言，产业地产的开发与操作难度会更高。”黄易里认为：“产业地产更多是依靠产业客户的导入与孵化，通过产业整合与长期运营，从长远上实现园区内物业价值的增长与产业发展。从盈利模式上看，产业地产得投资回报周期更长，不可预见因素更多。”
