2016年《西宁市房地产供给侧结构性改革方案》

西宁市人民政府关于印发西宁市房地产供给侧结构性改革方案的通知

宁政〔2016〕137号

各县、区人民政府，市政府各局、委、办，开发区各园区管委会：

《西宁市房地产供给侧结构性改革方案》已经市委全面深化改革领导小组第20次会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

西宁市人民政府

2016年8月16日

西宁市房地产供给侧结构性改革方案

为全面贯彻中央和省市委关于供给侧结构性改革的精神，落实省政府《关于促进房地产去库存的实施意见》、市委市政府《关于进一步推进供给侧结构性改革的实施意见》的工作要求，推进以“稳增长、去库存、惠民生、防风险”为重点的房地产供给侧结构性改革，促进房地产市场持续健康发展，结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，牢固树立创新协调绿色开放共享发展理念，围绕供给侧结构性改革“三去一降一补”重点任务，全面推进房地产供给侧结构性改革，大力推进城镇棚改货币化安置，鼓励农牧民进城购房居住，培育和发展住房租赁市场，用好用足住房公积金，建立购租并举的住房制度，切实防控市场风险，进一步改善房地产市场发展环境，有效促进房地产投资与消费，为实现“12315”总目标，建设“幸福西宁”提供有力保障。

（二）基本原则

——坚持综合施策和稳定投资相结合。从供给和需求两端发力。供给端措施合理推进，长短期政策搭配运用；需求端优化政策释放新需求。加快推进购房落户、普惠金融（包括公积金）制度、住房制度的改革和实施，发挥“组合拳”式调控的整体作用，通过城市转型升级、新型城镇化建设、产城融合，稳定房地产投资，促进房地产市场持续健康发展。

——坚持消化库存和调整结构相结合。适应房地产市场新形式、新动态，针对不同地区、不同结构，通过金融、税收、土地及行政等措施，采取城镇棚改货币化安置、支持农牧民进城购房居住等办法，精准施策，消化库存。重点做好办公、商业用房去库存工作，逐步化解区域性、结构性房地产库存。

——坚持促进需求和稳定价格相结合。破解房地产业供给与需求不匹配、不协调和不平衡问题，加快棚户区和危房改造，优化人居环境、提高住房品质，培育住房租赁市场，采取组合政策将扩大消费需求与稳定商品住房价格的目标兼容，提高新市民住房购租能力，保持市场稳定。

——坚持优化存量和引导增量相结合。立足市场实际需求，科学优化住房供应结构，调整不适应市场需求的住房户型，满足合理的自住和改善型住房需求。鼓励企业改建商业办公为租赁住房，提高自持比例。充分发挥土地调节作用，合理确定用地供应节奏、布局和规模，扩大有效供给，逐步构建资源配置高效、供应结构多元的发展格局。

（三）主要目标

——到2016年底，全市商品房库存规模减少100万平方米，实现商品房销售面积同比增长10%以上。

——到2018年底，全市商品房库存规模达到合理水平，商品住房去库存周期保持在16个月以内，商业、办公用房去库存周期控制在20个月以内，棚户区改造货币化安置比重达到50%左右，房地产投资、商品房销售和商品住宅价格保持基本稳定。

——到2020年底，基本建立符合市场规律、购租并举的住房体系，市场供需关系基本平衡、运行效率效能显著提升，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的良性发展格局。

二、重点任务

（一）立足稳增长，促进房地产业持续健康发展

1．推进城市空间重构与功能完善。紧抓城市转型升级机遇，按照城市空间布局和功能定位，着力推进“双城联动”，增强房地产市场发展后劲。强化基础设施建设，加快完善服务功能，构建集公共服务、生态居住、文体旅游、商贸物流等功能为一体的多巴城市副中心；以面向“一带一路”特色产业集群为目标，推进大南川一体化建设发展，大力发展商务会展等新兴服务业，加快国家旅游商务会展中心建设，着力打造南川“一带一路”开放新平台和全省文化旅游商贸会展融合发展示范区；加快推进鲁沙尔大景区建设，着力将鲁沙尔打造成为世界文化遗产传承保护与综合利用示范基地，以高原特色产业与文化旅游服务聚集为主的民族文化旅游产业园；围绕丹葛尔历史文化名城的建设，打造文化旅游地产；围绕老城区城市历史文脉和城市肌理，建设一批具有历史记忆文化传承的河湟特色历史文化街区；围绕产城融合，完善园区服务功能，拓展住房需求。（各县区政府、市城乡规划和建设局、南川综合开发项目管理委员会、多巴新城建设管理委员会、经济技术开发区各园区）

2．吸引房地产民间投资。立足实际、创新举措，加大房地产招商引资力度，组织召开房地产开发专题招商引资推介会，发布房地产开发招商引资项目。围绕原海湖批发市场、西川新城等一批重点片区，加强与国内房地产开发重点企业对接，开展精准招商，在招大商、招强商上下功夫；鼓励知名房地产企业继续拓展业务，实施新项目开发建设。为项目建设提供全方位的优质服务，千方百计促进项目早落地、早建成，推动房地产民间投资，确保房地产投资持续稳定增长。（各县区政府、市经济和信息化委员会、市国土资源局、市城乡规划和建设局、市住房保障和房产管理局、海湖新区管理委员会、南川综合开发项目管理委员会、多巴新城建设管理委员会、市湟水投资管理有限公司）

3．完善公共配套设施。进一步优化学校、医疗、卫生、养老、购物中心、农贸市场、公交站点、停车场等公共配套设施布局，完善城市公共交通、教育、医疗卫生及水、电、气等公共设施配套，在建设资金、相关配套政策方面予以大力推动和支持，加强小区内公共停车位、绿化、健身、养老等服务设施建设，推进不同区域宜业宜居协调发展。落实公共服务配套设施与房地产开发项目同步规划、同步建设、同步使用，实现城市与房地产的和谐发展。（各县区政府、市教育局、市民政局、市城乡规划和建设局、市住房保障和房产管理局、市交通运输局、市商务局、市卫生计生委）

4．加大对房地产企业的信贷支持力度。银行业金融机构要在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资信良好的房地产开发企业及有市场前景的新建续建项目的合理融资需求。对信用良好的房地产开发企业，适当下调按揭保证金比例，增加贷款授信，支持通过多元化创新方式进行融资。（市金融工作办公室、各银行业金融机构）

5．清理涉企收费减轻企业负担。严格落实权力清单、责任清单、涉企收费清单制度，按照相关法律法规进一步规范涉企收费行为。组织开展涉企收费专项检查，着力解决搭车收费、指定中介垄断收费等各种乱收费行为，切实减轻企业成本和居民购房负担。取消房地产开发、销售过程中行政事业性收费项目后，有关部门和单位依法履行行政管理职能所需经费，由同级财政预算予以统筹安排，保障相关工作正常开展。对房地产开发项目预征的土地增值税，项目建成后要按规定进行清算，需退还的要及时足额退还。按照《青海省房地产开发企业信用评价管理办法》、《西宁市促进住房消费的意见》要求，对获得信用评价等级2A级以上的企业，所开发建设项目降低商品房预售资金、物业保修金监管比例。城市基础设施配套费、人民防空地下室易地建设费推迟至办理《商品房预售许可证》时收取。（市经济和信息化委员会、市财政局、市发展和改革委员会、市民政局、市城乡规划和建设局、市国土资源局、市住房保障和房产管理局、市国家税务局、市地方税务局、市人民防空办公室）

6．提高项目审批效率。推行行政审批事项集约式办理，对关联事项进行整合、重组，打造以关联事项为单位的集约式审批。加快网上办事大厅建设，进一步优化审批流程、压缩审批时限、减少审批环节，严格按照向社会承诺的行政审批时限进行审批。对当前房地产项目审批环节中存在的问题，加强分析研究，结合简政放权、放管结合、优化服务改革要求，将建设项目审批简化为5个阶段40个工作日，着力提升行政审批效率。（市行政审批服务局）

（二）围绕去库存，加快房地产结构性调整

7．保持合理土地供应结构。科学编制房地产开发用地三年供应计划，建立商品房开发土地供应会商制度，充分发挥土地调节作用，引导增量、盘活存量、优化结构，合理确定房产开发用地供应节奏、布局和规模，满足市场供需平衡。对商品房施工面积过大和商品房存量较大或在建商品房用地规模过大的地区，可根据市场状况，减少用地供应量，做好未开发房地产用地的用途调整，通过依法变更土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地的转型利用，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。（各县政府、市国土资源局）

8．优化住房供应结构。立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。对新建商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。围绕“双增双减”，降低主城区容积率和建筑密度，强化工程质量，加强建筑风貌、外立面及小区环境质量等方面的管控。组织房地产开发企业对优秀楼盘进行现场观摩活动，提升我市商品房品质，优化住房供应结构。改善供应结构根据市场需求情况和调控要求，合理确定房地产开发用地供应规模和结构，提高高品质改善性居住用地和教育商业配套用地以及新兴产业文化旅游养老等跨界地产开发用地供应比例。大力发展绿色建筑,开展住宅性能认定工作，鼓励引导房地产开发企业加快产品服务升级，提升建筑和人居环境品质，培育住宅消费新动力。（各县政府、市住房保障和房产管理局、市国土资源局、市城乡规划和建设局）

9．加快消化商业和办公用房库存。合理确定并严格控制商业用房和办公用房的总体规模，科学规划商业及办公区域布局，引导各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营性商业用房在城市规划区内均衡适度布局发展,增强辐射带动力，鼓励各县区政府、园区购买商业、办公用房改造为总部经济、众创空间、产业孵化器等新兴产业用房。对领取商品房预售许可证超过3年以上未出售的商业、办公用房，推动开发企业提高办公、商业库存自持和出租比例。对建设发展总部经济园区、新兴产业基地等用房，要优先向自持物业企业商品房倾斜。引导房地产开发企业长期持有商业、办公用房向社会提供租赁和运营服务。允许房地产开发企业将闲置的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。（各县区政府、海湖新区管理委员会、经济技术开发区各园区、市国土资源局、市城乡规划和建设局、市住房保障和房产管理局、市供水集团、市供电公司、市中油燃气公司）

10．大力推进城镇棚改货币化安置。在充分尊重居民意愿前提下，以直接货币补偿、政府搭桥居民自主购买商品住房和政府购买存量商品住房安置等方式，加快实现棚户区居民拆迁安置，提高棚改货币化安置比例，新建项目货币化安置比例原则上不低于50%。（各县区政府、市住房保障和房产管理局）

11．支持农牧民进城购房居住。搭建农牧民购房服务平台，提供咨询服务，为农牧民进城购房提供切实有效的线上线下服务。开展房地产项目州县巡展推介活动，积极组织农牧民采取团购等方式购买商品住房，降低购房成本，减轻农牧民购房负担。各银行业金融机构要加大住房金融产品创新，推进“农牧民安家贷”等业务，积极支持农牧民等新市民进城购房，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，在教育、社会保险等方面与城镇居民享受同等待遇。鼓励房地产开发企业针对农牧民生活方式和习惯，设计合理户型，优化人居环境，提高住房品质，提供优惠价格，增强对农牧民进城购房的吸引力。（各县政府、市公安局、市教育局、市人力资源和社会保障局、市国土资源局、市城乡规划和建设局、市住房保障和房产管理局、市金融工作办公室）

（三）持续惠民生，努力提升居住水平

12．培育住房租赁市场。制定出台我市培育发展住房租赁市场实施意见，支持开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励金融机构加大对住房租赁行业支持力度，落实有关租赁业务税费优惠政策，加快租赁市场培育，发展规模化租赁机构，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。鼓励各县区通过发放住房补贴等方式，支持符合条件的城市老旧社区居民置换新房。加大公共租赁住房分配力度，在实物分配不能满足保障群体需求的情况下，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供公共租赁住房补贴。将在城镇稳定就业的外来务工人员和新就业大学生、考录选聘的各类人才等纳入公共租赁住房保障范围。推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人和出租人的合法权益。搭建房屋租赁信息平台，提高房屋租赁市场的透明度和运行效率，拓展房屋租赁的新兴配套服务领域。（各县区政府、市住房保障和房产管理局、市市场监督管理局、市财政局、市金融工作办公室）

13．加快棚户区和危房改造。实施城镇棚户区改造三年（2016-2018年）建设计划，改造城镇棚户区7.8万户、约670万平方米。实施城中村改造三年（2016-2018年）建设计划，改造1.24万户、4.7万人、约1059万平方米。有序推进老旧住宅小区综合整治，以完善配套基础设施、环境综合整治、房屋维修加固和建筑节能改造为重点，加大老旧楼院综合整治力度，全面提升老旧楼院居住环境。力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。（各县区政府、市住房保障和房产管理局）

14．全面落实财税金融优惠政策。严格执行国家出台的房地产交易环节的契税、增值税（营业税）、个人所得税、印花税和土地增值税等优惠政策。认真贯彻国家制定的差别化住房信贷政策，引导金融机构合理确定贷款利率，优化贷款审批流程，提升住房金融服务水平。对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，执行最低首付比例不低于20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，执行最低首付比例不低于30%。（市地方税务局、市国家税务局、市金融工作办公室）

15．用好用足住房公积金。逐步扩大住房公积金覆盖范围。充分挖掘和盘活公积金资源，提高资金使用效率，进一步放宽住房公积金贷款条件，改进住房公积金提取及放贷业务流程。适当放宽公积金贷款标准，对职工购买首套自住住房的，最长贷款期限放宽到30年；对申请住房公积金贷款购买首套普通商品住房的家庭，首付款比例下调至20%。（市住房公积金管理中心）

16．全面提升物业服务质量。认真落实城市管理体制改革工作，扎实推进物业服务质量提升年活动，健全市、区、街（镇）、社区四级物业监督服务网络，细化物业服务标准，强化物业服务监督考评，树立行业典型，2016年推选10家省级物业服务示范项目，评选20家市级物业服务示范项目，对综合整治后的40个老旧住宅小区引进社会化的物业服务，全面提升物业管理水平和服务质量，至2018年底，全市物业项目全部达到规范化服务标准。（各县区政府、市住房保障和房产管理局）

17．优化不动产登记办证工作。加快推进东川工业园区、生物科技产业园区、南川工业园区不动产登记工作。对不动产登记存在的遗留问题，按照“老房老办法、新房新办法”的原则，区别对待，依法推进不动产登记工作。梳理分析不动产登记中存在的问题，提出解决问题的办法措施，进一步满足群众办证需求。（市国土资源局、东川工业园区管理委员会、生物科技产业园区管理委员会、南川工业园区管委会）

（四）积极防风险，优化房地产业发展环境

18．规范房地产市场秩序。加大对房地产开发经营中违反城市规划、合同欺诈、虚假广告等房地产违法违规行为的查处力度，开展房地产行业非法集资风险排查，净化房地产市场环境。加强商品房销预售管理，完善房地产信息服务平台,满足个性化住房需求，促进住房交易。2016年8月底前完成湟中、湟源、大通网签系统建设，实现市县数据共享。完善商品房预售资金和二手住房交易资金监管机制，预防和化解市场风险。大力推进房地产市场诚信体系建设，鼓励支持优质诚信房地产企业做大做强，推进兼并重组，提高产业集中度。（各县政府、市住房保障和房产管理局、市城乡规划和建设局、市市场监督管理局、市金融工作办公室）

19．加强市场监测分析。密切关注房地产市场动态，加强对市场数据的分析和预期研判，实施房地产交易情况日报制度，及时掌握市场交易等最新动态。加大新建商品房预、现售管理力度，开展经常性的市场巡查，及时掌握全市存量住房底数和新增住房需求及项目建设进展情况，准确把握房地产市场走势，提高房地产政策措施的预见性。（市住房保障和房产管理局）

20．增强企业防范风险意识及能力。引导房地产开发企业主动适应行业发展新常态，准确把握国家、区域及行业发展政策，正确研判市场，理清发展思路，找准目标定位；鼓励企业树立持续发展的经营意识，对项目工期、质量安全实行严格控制，对资金成本进行严格监管，不断创建优质品牌项目，诚信经营，提高市场竞争力；引导企业提升投资决策风险管理意识，强化市场风险评估，树立理性开发理念；帮助企业转型发展，拓宽市场融资渠道，保持资金链稳定，确保企业可持续发展，不断提升企业防范市场风险意识和能力。（市住房保障和房产管理局）

三、保障措施

（一）加强组织领导。各地区、各部门要按照党中央、省委省政府、市委市政府关于房地产供给侧结构性改革的总体部署，进一步加强组织领导，凝聚改革共识，增强担当意识，创新工作方式方法，落实工作责任，进一步摸清本地区房地产库存的准确情况，扎实推进改革工作，确保改革取得实效。

（二）强化协调联动。促进房地产供给侧结构性改革政策出台后，各地区、各部门要加强协调联动，建立定期会商、部门协调的工作机制，对于政策执行过程中出现的问题，要及时研究，及时化解，及时上报，对于市场交易，要加强监管，严查违法违规行为，确保供给侧结构性改革工作相关措施落到实处。

（三）加强宣传舆论引导。各地区、各部门要结合实际加强舆论宣传引导，组织新闻媒体开展宣传，加强政策解读，及时发布权威信息，回应社会关切，引导社会预期，确保改革任务顺利推进。