孟晓苏：房地产发展与金融创新
发布时间：2016-09-23
来源：观点地产网
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孟晓苏（中国企业投资协会副会长；中房集团、幸福人寿保险公司前董事长）：很高兴能到重庆来跟大家共同探讨改革的问题。刚才莫会长讲了，重庆GDP连续十个季度领跑全国，我们知道重庆在很长时间，GDP增量都是第一，现在可以说叫数一数二。美丽的山城过去是晚上看，白天看不好看，现在是白天晚上都好看。特别是重庆的公租房，使得商品房价格涨幅平稳。
取得这些成果我觉得和重庆市的领导人坚定的推进改革有关，重庆从2008年开始，解决了城市用地的难题，全国各地土地指标回筹。解决了农民的收入水平提高，解决了城市化的加快，也解决了农村耕地的增加。改革推动了重庆今天的繁荣。
今天楼市下半场，先谈一下楼市上半场，上半场和下半场改革都是主旋律。我们谈上半场，从现在开始算，往前算的话1996年房改到现在20年，1996年开始，我有幸担任了当年由国家建委和国家科委共同举办的房改课题组，我担任主任。这个课题组有一些老领导和大专家的支持和帮助。房改课题经过一年半的研究，包括设计的市场提供商品房，政府提供廉租房，后来叫公租房。
国务院在1998年接受了这个方案，启动了轰轰烈烈的房改。为什么当年要启动房改，源于我们多年的经历。改革从安徽开始，到全国已经为人们所接受，改革从万里开始，开放从习仲勋开始。这句话现在也被人们接受，当年这两位和中央领导同志的改革思路，还影响了我的老同学李克强，当年我们共同从北大毕业的时候，曾经写了一个口号，成了我们一生的奋斗目标。在毕业之后，中南海这些改革思路，我们这些年轻人经常在一起研究和探讨。在1988年—1990年我们又共同返校，在北京大学读了硕士研究生，李克强的硕士论文，最早提出了改变城乡二元结构，这本书《走向繁荣的战略选择》，这是我们当年硕士论文汇成了一本书。
这些改革的经历，使我们能够把握中国经济脉络的走向，所以在1996年中国经济最低迷的时期，我们开始启动了改革。后来周总理提出了著名的说法，这些思想的形成，不光来源对中国改革进步的把握，而且还是对国际经验的学习。我在1996年曾经到美国做访问学者，美国人的梦，一套住房一辆汽车，我认为中国人发展之后，也会出现中国人的梦，通过房改这个目标实现了，房改使得汽车进入家庭，成功推动中国经济进行转型。周总理高兴的说，房地产拉动了一百多个产业的发展，这种拉动力应该也来自于国家的经济理论，叫做主导产业论。
在这种拉动力被普遍认识的情况下，房地产业列为国民经济主导产业的建议，被国务院接受，国务院的文件里是叫支柱产业，我认为现在应该叫主导产业，主导产业是西方现在经济理论和我们现在理论提到的火头车的作用。这种产业拉动一度被人质疑。从2011年以来，一直内需的调整，一刀切的限购不光是房地产业受到损害，使得相关制造业受到了更大的损害和打击，当年设想打压房地产确实振兴制造业可笑的做法，很快在实践中被证明是错误的。8个月后开始要淘汰了，所以产业政策这种失误，在近年又一次体现出来。
在现在这些政策的错误领导下，房地产业知道得开发商业地产，现在商业地产过剩，房地产业现在一线城市不好投资，于是都到三四线去，主管部门不断号召大家你们开发三四线，结果造成了现在的怪象，这不就是错误调控的后果吗？作为房地产的一个资深人士，我在2013年通过一篇长微博，批评了这种现象。他们说我们都不讲房地产调控，之后做了调研，提出了关于因地制宜分层施策这样调宏观，目前是为了保持房地产的长期平稳发展。
房地产本身是一个滞后，对政策滞后的行业，在2014年和2015年我们看到了，前几年调控政策的恶果，都是增速。到今年才开始回升。房地产投资增幅下降，投资大约3万亿元，造成销售增幅下降，减少了销售额的3.8万亿，这些都是直接损失。相对拉动相关产业就更大了。所以我们看到了，内陆国家统计局统计的40主要制造业，大量的产业出现了产能过剩和下滑，出现了绝对产能过剩和相对产能过剩。
按照总书记说的产能过剩的一，因为销售下降造成的，产能过剩二是绝对量增加造成的过剩。在这样的经济压力下，中国的经济就走出了“L”型。是逐渐向下的L型。主导产业和相关产业都下滑，中国的股市好得了吗？所以股市也在节节下滑，这种情况引发了中央领导人的重视，李克强总理提出了打造双引擎实现双中高。他认为创新是好事，厉以宁提出创新需要实践，创新转化为产品，不然就会动力不足。他讲了之后，我多次呼吁，要重启拉动经济的主引擎，否则不管累而且慢。习主书记在经济工作会议上提出了划界房地产的政策要求。随后在政府工作报告上，又明确提出了去库存。
从去年下半年开始楼市逐渐趋稳，今年出现了冰火两重天。这种现象逐渐从一线城市传导到二三线城市。增幅仍然还是低于两位数，以往都是22，现在只是5点几，全国的投资包括民间投资都是在下滑，特别是企业购地在全国下滑。所以在这种情况下，我主张不要光被一二线城市的房价看涨遮住我们的眼睛，我们要看全局。
第二楼市下半场供给侧改革，习主席在G20会议上讲到，已经站在了新的历史起点上，要义无反顾的推动改革。主要通过什么改革？他提出了关于国内加强供给侧结构性改革。黄市长明确讲解了他对供给侧改革，对于开放都是供给侧改革，他分析了，供给侧改革作为三部分改革，一个制度供给、管理供给，第三创新供给。首先制度供给，中国改革开放以来，正是因为改革的制度，所以才使得中国生产力得到了极大提高，而现在我们需要延续上一个房改，推动新一轮房改。而且要惠及全体人民的改革，这种改革将加快农民工进城，让他们能够进城居住，改善他们生活条件。
从前年开始，政府通过补贴，企业通过优惠，补贴农民进城买房，特别是鼓励农民城市居民淘汰的转让的二手房。
我们看到中国城镇化刚刚起步。李克强总理说城镇化是中国最大的内需。土地是因为制度限制，是有土地而没有纳入到可以供应市场的渠道。现在我们看到了购买力回到市场，因为土地供给的关系，因为房地产生产滞后，房地产本身有一个滞后性，再有一个不可移动性，我们能不能把三线城市变成一二线城市，不可能。土地供给是一个最大问题，我们看到了北京、上海，北京的地价都超过了5万块钱一平米。其实解决农民进城，农民进城的时候，农民也要流转。当年我跟万里同志讲到这个问题的时候，他就明确的提出来，修改法律让宅基地流动合法。农村承包制开始也是违法的，后来修改了法律不就不违法了吗？他说的对，然后他说必须这样。万里同志说了这句话以后，我和中央一些领导的意见有一些很大区别，但是我在这之前我没有讲过说是万里同志讲的。是农村改革最初的领导人，他要我讲的。
按照这个思想，在2007年我在清华大学一次研讨会上，我提出了让农民全家带着地票进城。很快就能够在最有改革竞争的城市重庆来推进，解决了城市用地问题，也解决了农村耕地增加的问题。黄市长跟我讲，一个农民进入城市，城市只需要一百平方米，而在农村他需要250平方米，农民进入城市以后是能够多出耕地的，城镇化从来都是能够增加耕地。这是一个很重要的制度供给，如果北京上海也能够实现这个制度，如果重庆的地票能够流通到北京上海，能不能让贵州西部的云南西部的那些农民土地流转到北京上海？那样的农民就能够获得更好的生活条件，同时也能够让城市获得更多的土地。最近刚刚闭幕的G20会议，就是叫做国家治理，中国人在国家治理上发挥了作用，光是基础设施建设，就可以创造两万亿就业机会。当年所推动的中房指数，也是为加强管理提供一个科学数据。
前一段时间下海抓了七个窜逃者，把他前些年上海的限购政策抓出来重说一遍，当年是真事。曾经一段时间促使了离婚潮，为什么呢？就是为了买房。怎么会离婚买房，原来这些城市一个家庭只能够买一套房，属于买第二套房要首付增加，贷款利息不优惠，第三税收增加。老百姓一算还是离婚合算。两个人离婚以后，把房子先过户到一个人名下，一个人净身出户，然后开了单子就能够买房，就可以享受到这三个优惠，然后买房了再复婚，如此往复循环。我们要反思过去的政策，中国老百姓已经能够应对这个政策，所以杭州出了调控政策，不拿人家婚姻做游戏了，就限制外地人买房。中国老百姓通过离婚这种方式，就把你的调控破解了，说明中国人有足够的智慧，有一句网民说得好，叫敢离婚才叫真爱。
下面讲讲创新供给，如果房地产业的发展，很多创新就不能够落地，我们的金融创新，是在创新里面最有价值的。房改以来我们推动众多的金融创新。其中包括了住房抵押贷款，是宣传了三年以后才被接受。怎么让老百姓借款买房呢？他就编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事，一下子就把买房的事给推开了，到现在看来是很简单的一个政策，一个金融创新，当年就推了这么长时间。金融创新就是我所用13年实践推动的反向抵押保险。后来曾经通过保监会发过文，在2013年国务院重新启动老年人住房反向抵押养老保险，幸福人寿率先推出了，现在已经有4个试点城市，有一半是无子女和失独。有子女的子女也很满意，因为老人有了钱以后，还是把钱给子女。老人按月给子女钱，就使得老人在子女面前，又觉得自己恢复了他的能力，因此进一步维护了父慈子孝的这种家庭和睦。
最后一个金融创新，就是最近正在一些城市，30万地方债，形成了108万的地方资产。还钱是最大的困难，能不能以别的方式，用证券化的方式解决这个问题？这一年我不断的推动国外的房地产投资信托基金进入中国，让他从政府的资产落地，因为中国现在只有政府的资产最大，同时政府的债务最大。要调整过来，用市场化的手段积极化解地方债，国务院出了文，投资房地产信托基金，英语叫REITs，把不动产的基金变成收益权，把收益权拿到市场上流通，从而保持对房地产不动产的持有，这样的一种金融手段和工具。通过从基金向政府收购，和政府整体回租，在全国租回的方式，来解决收益率问题。政府就可以从大量的不动产中解套了，他们可以拿回上百亿的资金，这部分资金是用于还债还是新的政府，完全由政府独立支配。就减少了政府的负债，而这些收益证券，是可以上市流通的。可以上沪市深市。
十年之后保持你的收益率，政府再回购，那个时候我们都知道，就成倍增长了。这样可以解决国有资产规律，REITs成为一种社会投资，而不再是政府的负债。我们所设计的这个REITs，就是共同资产证券化的最好办法，这种方式把抵押权混合起来，是我们中国人发明的一个很好的经验。现在国家在提倡PPP，我们认为不光是增量，应该把存量纳入，这样投资人才更愿意投资，政府拿到这些资金，就可以进一步开发，开发以后再传给REITs。现在REITs试点已在多个省市试点，总理和总书记都很关心重庆，李克强总理讲到改革的时候，讲到的改革逆水行走不进则退。总书记提出的要求，确保如期全面建成小康社会，建设新生活，建设社会主义，我就讲到这里，谢谢大家。
