1.6万亿砸进东北 能否救活这些困顿的园区?

经济下行 园区开发商面临困境

　　东北,曾经是中国增长最快的区域,是助推大国崛起并腾飞的重工业之乡。近年来,却因为“衰落”成为全国瞩目的焦点。

　　2015年,东北三省GDP增速齐跌入全国倒数5名,经济增速滑出合理区间,其中辽宁省增速仅3%,位列倒数第一。今年一季度,辽宁省GDP首现负增长,全国唯一。

　　对于今年上半年东北三省的经济,国家发改委新闻发言人赵辰昕的说法是,“出现向好势头和积极变化”。上半年吉林经济增速达到6.7%,与全国增速持平;黑龙江增速5.7%,运行基本平稳;同期辽宁增速是-1%,面临下行压力仍然较大。

　　事实上,2003年10月,中央发布《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》便拉开了“振兴东北”的序幕。13年过去了，2016年8月22日,国家发改委印发《推进东北地区等老工业基地振兴三年滚动实施方案(2016-2018年)》,分年度明确了137项重点工作和127个重大项目,预计总投资规模在1.6万亿左右。

　　据了解,三年滚动实施方案只是新一轮东北振兴政策“组合拳”的一个组成部分,目前多方联合求解“东北振兴”这道大题,后续还包括制定东北国企改革专项方案、推进供给侧改革去产能等一系列政策。

　　由此看来,中央力挺“东北振兴”的心不可谓不热切。东北的产业地产在东北再振兴的背景下如何发展,如何突围,成为摆在各个开发商面前的现实难题。

　　专业园区开发商项目现状

　　业内人士表示“东北产业地产发展的高峰期是在2008年,正是在这个时候,联东U谷、总部基地这些专业的产业地产开发商进驻东北,产业地产这一概念也迅速被开发商所熟知。2009年至2011年,产业地产进入野蛮生长期,开发商纷纷投资建设。2012年至2014年,建设周期过了,问题也开始逐渐呈现。”那么,这些开发商在东北一带的项目现在怎么样了?

　　亿达中国

　　说起东北的产业园区,话题自然离不开亿达中国。 1997年,大连开始大力发展软件业,提出“建设大连软件园,发展信息产业”的愿景。大连软件园最经典的模式核心被亿达自己总结为“官助民办”。

　　结合自身临海、临日本的区位特点,定位为IT服务外包型产业园。当年大连举全市之力打造服务外包基地,又恰逢日韩企业有强烈的外包需求,东软集团还是包揽大连软件园60%租赁面积的最 大租户和主力店,众多利好成就了大连软件园的金字招牌,也注定了这种成功的复制难度。

　　公告显示,大连软件园的出租率已达到96%，总体来看，并未收到东北经济下行的影响。

　　总部基地

　　东北总部基地是总部基地从北京走向全国的第一步,总投资高达200亿元,产品是和北京总部基地一样的独栋总部楼,秉承北京总部基地的单体、独栋、独立产权特征,总部楼面积也和北京总部基地类似,从730-6400平方米不等,甚至还会打造更加庞大的2万-5万平方米的总部楼。

　　但经济低迷以及银行“钱荒”,众多企业置业搬迁的步伐也开始放慢。在招商进展并不是“特别理想”的状态下,总部基地也开始从“全部出售”转为“租售并举”,“自持的比例不会超过10%,一期有十几栋楼是自持的。”知情人表示。

　　但是这一转变并未对现状并没有明显的改善，前段时间更有媒体曝出,沈阳东北总部基地只销售出13%左右。

　　五矿地产

　　2006年,中国五矿响应党中央、国务院实施加快东北老工业基地振兴、加快环渤海地区的开发战略部署,抓住中国环渤海经济圈快速崛起和东北地区振兴的历史机遇,与辽宁省政府签署了经济合作框架协议,并于2007年2月与营口市政府签署了《关于开发建设辽宁(营口)沿海产业基地五矿产业园区合作协议》。

　　五矿产业园位于辽宁营口市,距市区3公里,总面积30.4km2,分三期开发,是中国最大的以企业为主导进行开发建设、招商引资的工业园区。

　　然而,在整个沿海产业基地和营口新区被普遍质疑为“鬼城”的背景下,作为该区域的标志性园区,五矿营口产业园也备受“空园”的指责。

　　整个东北经济的下行也制约着五矿产业园的发展。

　　联东U谷

　　2009年底,联东U谷落户沈北新区,目前在东北地区主打制造业中小企业所需求的“厂房和办公楼”。

　　联东U谷沈阳产业园项目占地约2300余亩,建筑面积高达175万平方米,是集生产、研发、商业、居住于一体的低密度高端企业社区。预计总投资超100亿元。

　　但这些大面积厂房、研发办公产品,产权可以分割,比如2000平方米厂房,可以分割成4个500平方米产权证,这种工业厂房产权分割式做法曾在多地出现,因各地政策不同一度有过违规争论,不过这种灵活多变的分割方式也带给联东U谷沈阳项目更好的销售业绩。

　　北科建

　　2012年4月，北科建响应“央企走进吉林”的号召,于当年下半年与长春高新区合作打造长春北湖科技园。

　　北科建长春北湖科技园位于长春国家高新区长东北科技创新中心核心区，是按照产城融合理念打造的集产业园区、商务功能区、生态住宅区于一体的科技新城，总投资50亿元，规划建筑面积101万平方米。

　　截至2015年末，该园区入驻企业已有88户，主要涉及生物和医药、电子信息、新材料三大领域，以及与科技企业发展息息相关的科技服务机构。

　　今年3月份，北科建长春北湖科技园以吉林省第二名的好成绩获得“吉林省第二批省级现代服务业集聚区”认定。

　　华夏幸福

　　华夏幸福与苏家屯区政府于 2012 年 2 月签约建设沈水生态科技创新城项目,项目位于浑河南岸,,围绕汽车、智能装备、健康食品三大产业集群,大力引进产业链,并重点打造汽车核心零部件产业园、国际汽车零部件产业园和新能源汽车制造产业园等园区。

　　公告显示,2016年上半年,苏家屯工业区新增签约入园企业 10 家,新增签约投资额 112.25亿元。园区累计厂站完工 5 座;道路完工里程 15.2 公里;景观完工 7 个,面积 25.8 万平方米。

　　目前,在沈阳区域持有待开发土地的面积43.52万平方米。

　　不过相对于主要受益贡献区域的京津冀地区和正在发力的长三角地区,东北地区仍然是对外拓展业务中较薄弱的一环。

　　光谷联合

　　在2012年,光谷联合从中部走向东北。两年之后,2014年9月3日,沈阳光谷联合科技城项目开工。沈阳光谷联合科技城位于沈阳市沈北新区,四环线以北,邻近沈阳新北站。

　　据查阅公告,2016年上半年,沈阳光谷联合科技城已出售及交付物业收入6.07亿元,并且有将近16万平方米的土地储备。下半年,光谷联合将会着重提高销售率维持以稳定现金流。

　　绿地

　　2015年8月31日,长春绿地·越峰广场及绿地·智谷产业园项目正式启动,这是绿地布局大东北、进一步深化“产城一体化”综合开发战略的重要项目。绿地·越峰广场项目总占地4万平方米,建筑面积28万平方米,总投资达30亿元,

　　有统计显示,自进入东北以来,绿地累计项目规划总投资近800亿元,总开发面积达1235万平方米,目前绿地在东北地区以集团“大基建、大金融、大消费”三大战略作为发展方向,投资项目涵盖地铁、金融、超高层、空港、产业园、大型城市综合体。

　　但与此同时,受累于区域楼市整体低迷,绿地在东北、内蒙古的所有项目都面临着销售困难、资金链紧张问题,这些区域的项目工程都存在不同程度的延期甚至停工。

　　政策利好,东北还有发展潜力

　　除了国家政策以外,东北各区域也制定了一系列促进产业园发展的政策。今年2月份沈阳沈北新区制定了《沈北新区经济发展倍增计划实施方案》,明确加快推进一批产业园区、工业地产项目建设。发挥工业地产企业集聚优势,推进太平洋工业园、联东U谷、武汉光谷、汉富包装、总部基地等工业地产续建扩建,促进企业入驻率和企业质量双提升。

　　李克强对东北的定位是“我们中国未来发展的最大回旋余地和潜力之一”。

　　在国家政策和区域政策的联动下,东北的产业振兴了,说不定东北的产业园就会迎来春天呢。