投资大融资难 养老地产是不动产平台
发布时间：2014-08-07
来源：投资界
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随着养老地产出现的越来越多，关于养老地产的发展路径在发生偏离，如果说之前的“产业地产应让政府做开发商”是因为整合在其中的功能最大化，那么养老地产中，地产的功能则愈发边缘化，甚至就是一个“不动产平台”而已，所以养老地产的地产属性其实已经无限薄弱。
首先，养老地产在选址上。
这个各方之间的矛盾体现的比较突出：开发商出于成本考量，一定不会在寸土寸金的市中心做这样一个产品;政府作为“开发商的开发商”，也不愿意把高价土地卖给养老开发企业，因为他要考虑“相邻土地的价值衍生”等关联问题，但消费者站在自己立场上，觉得风烛残年已然落寞，再去一个待成熟地区于心何忍？！
其次，养老地产在配套上。
关于养老地产的配套，又碰到和产业地产一样的整合力匮乏问题。一般而言，养老地产是跟着医院而建的，但并非是个医院就能承接养老地产所需要的护理功能，这样一刀切下去，三级甲等（周边）才能做养老，辐射范围就已经凤毛麟角了。
其三，养老地产在运营上。
纵观上海几个比较知名的养老地产，目前的状态可以用“叫好不叫座”来形容和概括。知名如亲和源，尽管已经成为上海养老地产的旗帜代表，但站在企业主角度，它未必算是成功案例。
这里面有几个政策壁垒：
土地属性。还是因为没有关于养老地产的土地支持政策（但不乏养老地产的资金补贴政策），所以土地属性决定了“不能出售、不能分割”，开发商逐利本色到哪里去兑付？亲和源采用的是“会员卡”销售模式，从其背景来看就是不得已而为之的做法，但“一百万买一套房，OK;五十万买张卡，NO！”
市场消费。就算改卖为租，因为养老地产在投入方面的高企，势必月费也超出了一般人的消费能力。以复星集团在上海的一个高端养老项目而言，内部设施的容量可以说尽善尽美，但其5000-30000不等的月费，对没有高收入、高收入子女、政府补贴的老年人而言，承受力有限。
以房养老。这是一个“在办公室算得过来”的逻辑方案，但中国人的传统思维一定碰到掣肘，对子女而言“父母把本可以作为遗产的房子交给开发商或基金”，尽孝的结果是“只尽孝不回报”，站在人性角度而非卫道士标准而言，这个注定推行不了，要问理由，一句话“中国国情”。
其四，养老地产在账本上。
中国房地产发展下去，金融在其中扮演着越来越重要的角色。但是养老地产的现状，注定面临两个尴尬：
银行有没有支持养老地产的措施？当银行作为一个独立商业机构时候，逐利也是它的首要功能，没有政策施压，站在银行立场，因为养老地产的“盈利模式不清晰”，盲目做善事是不合理的。
今天叫嚣做养老地产的开发商或运营机构，内心都有一笔账：前者是看中越来越难拿的土地，后者是看中越来越清晰的补贴。
圈地是所有主题地产的终极归宿。面对住宅用地的价格、商办用地的招商压力，以包括养老地产在内的形式拿地，待政策松动或灰色公关成功变性，抄近路走上短平快的可售物业之路，是很多开发商敢想不敢说的动因。
养老地产的运营方，不敢说多数，但至少半数是冲着政府床位补贴而来，所以网媒经常遇见“没有做过养老的老板要死要活地要来做养老”，这又是一个心知肚明的达标方式。
为什么说养老地产不是地产，因为当它亟待解决这政策、标准、市场、金融等问题面前，一哄而上的结果是可以遇见的，中国特色的“政府指导、银行支持”的急迫性，比去照抄照搬美国欧洲的“形似”更急迫。
毕竟，我们中国人临摹能力一流。
