东莞临深片区均价破2万元
发布时间：2016-07-29
来源：南方日报
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7月，往往是楼市淡季，大多数项目都会选择在此时蓄客，为“金九银十”开盘销售作准备。但今年7月的楼市，却不同往年情况。东莞住建局官网预售证颁发情况显示，整个7月东莞开盘销售的项目不少，全新开盘以及加推的项目超过30个。其中，又以临深片区供应量最大，临深片区总货量接近2000套。
以往作为临深片区楼市价格洼地的清溪镇，7月2日开盘的碧桂园天誉以每平方米20000元的均价，遭到了购房者的哄抢。在临深片区中，黄江、塘厦一年时间内成交均价上涨幅度达到100%，清溪、凤岗成交均价分别上涨94.71%、83.99%。专家提醒，包括虎门长安在内的临深片区，目前楼市均价突破每平方米2万元，已接近东莞房价的天花板，炒房者需谨慎出手。
A.深圳投资客开始担忧房价走势
在临深片区的房地产市场上，深圳客仍是主要购买群体，在经历了4月、5月份深圳客上演退房闹剧后，相比前几个月，临深片区楼盘销售势头相对减弱。这一点，从樟木头的楼市表现上可以看出。
自2月份开始，樟木头的保利生态城、绿茵温莎堡等新楼盘销售火热，甚至出现几百人聚集排队购房的壮观景象。今年3月以来，樟木头楼房成交均价已超过15000元/平方米，个别楼盘成交价已超过20000元/平方米，已远远超过历史纪录。
记者走访各大楼盘还发现，昔日的“小香港”樟木头已经蜕变，现在来樟木头买房的香港人已寥寥无几，消化樟木头商品房的主要是东莞本地人以及来自深圳的客户。在某楼盘销售中心，记者看到项目设有专门接待来自深圳龙岗华为客户的服务区域，深圳客已成为樟木头各大开发商抢夺的主要客源。
在绿茵温莎堡项目处，项目销售李小姐告诉记者，前几期来买房的大多数是樟木头本地人，但自5期以后主要是来自深圳的客户。她说：“深圳人觉得这里的房价比较低、环境也还不错就过来买房，但是一般只是在周末的时候才过来，就像度假一样。”但同时，她也告诉记者：“相比今年前几个月一车一车的深圳客前来抢房不同，7月份前来绿茵温莎堡看房的深圳客减少了，大多数由中介领来看房。”
据记者了解，在樟木头其他楼盘的客户中，深圳客仍占大部分比例，但塘厦以及相邻镇区的客户比例与去年同比增加了三成。三正地产副总经理李启清告诉记者，从最近一个月销售人员接待客户的数据显示，来自深圳的客户仍占主流，但基数在减少，而来自东莞本地的客户数量有明显增加。
东莞中原地产研究中心总监车德锐表示，今年深圳客在东莞的购房比例接近50%，他们支撑起了现在的东莞高房价。但临深片区房价上涨过快，目前均价每平方米2万元左右已是该片区楼市价格的天花板，使得深圳客的购买力也出现分化。现在仍在临深片区置业的深圳客多是购买力强的，而实力弱的则将目光放在了东莞主城区或更远的惠州和中山。
李启清分析说，深圳是一座金融城市，2015年深圳房价的暴涨离不开上一轮牛市产生的财富效应。降准后，股市有望探底回升。深圳的投资客将面临低位的股市以及高企的房价，对楼市的投资预期将降温。深圳楼市投资预期降温，而临深房价依然涨势未改，不少深圳客面对如此高企的房价，开始担忧楼价的上涨空间，投资客将抛售手中房源，将资金流向股市。因此，自住的深圳客将延续流入东莞主城区，临深片区楼市对深圳客来说，需求将有所减弱。
B.本地市民“迷惘”情绪抬头
田蕊是塘厦镇政府的一名办事员，早在去年底，她就看中了碧桂园天麓山的一套二手房，但因塘厦房价上涨过快，让她不得不放弃购房计划。而最近塘厦房价趋于平稳，却让她又有点犹豫。“前阵子出现了深圳客退房潮，这么高的价格了，不知道投资后能不能快速出手。”田蕊说。
像田蕊这样心态的本土市民还不在少数。从去年开始，东莞房价不断上涨，以前“看不起”的楼盘，目前已变得“高攀不起”。最近楼市虽然有所降温，但房价普遍比去年上涨了好几成。“房价今后还会不会高涨?”是意向购房者的一个纠结点。他们既担心现在不买房，未来买不起房，更担心现在买了房，今后房子降价卖不出去。
对于东莞楼市，当前意向购房者陷入了“迷惘”情绪。车德锐表示，东莞本地客的投资意识还是偏保守型，会考虑很多因素。东莞本地客更注重租金回报率，但这一投资理念用在房产投资上，是不合理的。
“买房的需求在于自己，需要买又遇到合适的房子，那么这就是你的最佳时机，买涨不买跌虽然是普遍心理，只要记住万事不盲目，理性思考才是王道。”樟木头房地产商会有关负责人告诫广大购房者，在买房的时候要多看、多对比，货比三家，哪些地方比较满意，哪些地方不可接受，自己先要有个客观的认识。切忌一时头脑发热凑热闹盲目跟风，同时，要多留个心眼，不要人云亦云，避免上当受骗。
C.未来时间投资客炒房要谨慎
7月22日，《东莞市关于进一步推进户籍制度改革的实施方案》(以下简称《方案》)经市委常委会议审议通过。《方案》分为六个部分共十八项内容，涵盖户口迁移政策调整、创新人口管理、解决户口迁移重点问题、保障农业转移人口及其他常住人口合法权益等户籍制度改革核心内容。明确到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，有效支撑社会管理和公共服务，依法保障公民权利，以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。
其中最大的亮点是，《方案》明确了逐步调整东莞市入户政策，优先解决流动人口存量问题。进一步优化人才入户政策，畅通入户渠道，逐步吸纳在莞合法稳定就业满5年，参加社会保险满5年的异地务工人员及其配偶、未成年子女入户东莞。
这一重要利好信号将进一步增加东莞地产市场的需求，对楼价也有不少推动作用。业内人士认为，随着深莞一体化政策的强势落地，部分深圳居民的刚性住宅需求引向以东莞为首的临深片区，在这一大政策的推动下，临深片区的楼市或面临求大于供的局面，当地楼市在相当一段时间内保持活跃。
东莞中原地产研究中心总监车德锐对这一观点持保留态度。他表示，目前临深片区房价上涨过快，价格已经触及天花板，接下来是高位滞涨，临深片区房价走势，看深圳市场的变化以及房地产政策环境的变化。入户政策短期对深圳客置业基本没有影响，长期有利于东莞经济和楼市发展，但最关键的还是社会保障和配套完善，以及产业的转型升级，户籍改革只是配套政策。
三正地产副总经理李启清也认为，近来部分热点城市楼市火爆，其主要诱因是去年以来房地产政策整体上趋于宽松，而房价上涨的主要推手则是，一些机构及个人借助各种金融工具投机炒房。李启清表示，从去年到今年上半年临深片区的房价上涨并非刚需推动，而是投机所为。如果任这种态势发展下去，不仅会给房地产市场埋下巨大隐患，对当地经济持久健康发展也将造成严重威胁。
一位在虎门从事房产交易多年的业界人士告诉记者，依据当前的虎门镇交易价格来看，虎门镇上周成交均价在17000元以上，按照2万元的天花板价来看，虎门镇房地产市场仍有一定的空间。“当前，虎门镇房价主要支撑力量为深圳购房者，另外还有一部分来自本地的投资者，按照已有的成交量来看，价格已经积累一定的风险。”该房产经纪人也提醒广大购房者，如果是自住应立即出手，若是投资，则可等待时机。
车德锐认为，随着房价接近天花板，成交大幅放缓，但开发商对市场预期看好，惜售心态严重，导致新增供应跟不上，市场大部分在消化库存，库存已经消化得几乎殆尽。深圳外溢出来的自住客在东莞购房要量力而行，投资者所面临的风险较大，需谨慎。
