深圳商业地产成投资风口 上半年大宗交易超120亿
发布时间：2016-07-25
来源：中国房地产报
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当深圳新房价格一路上扬破“6”字头时，深圳写字楼市场也迎来春天，大宗交易频现，资本大鳄齐齐抢滩。
当深圳住宅价格上涨空间缩小时，商业地产迎来补涨机会。
来自深圳中原的数据显示，上半年深圳大宗交易成交了26宗，总金额为122.82亿元。去年全年，深圳的非住宅物业大宗交易总量是37宗，而购置这些大宗商办物业的买家主要是金融、保险、基金公司。
险企频频在深圳扫楼
继4月24日太平洋产险花费7.8亿元购买深业上城产业研发大厦T2的4层楼后，6月18日太平洋寿险又以16.78亿元购入T2的10层楼。
中国太平洋人寿保险股份有限公司副总经理王莺表示，“希望借深圳分总部进驻的契机，今后双方能有更好的合作关系。”事实上，购置大面积优质成熟办公物业近来频频受到保险企业的追捧。去年11月，华夏人寿保险股份有限公司花费20亿元买下京基滨河时代大厦高区10层物业，是深圳楼市30年来大宗成交纪录第二名。
华夏人寿保险股份有限公司副总经理元虎当时就表示：“购买京基滨河时代的20亿元均来自自有资金。10个楼层将作为华夏保险除北京之外的第二总部，表明华夏保险看好并加大华南区域的投资和业务比重，健康、养老、资产管理三大业务将迁入深圳。深圳的经济活力、城市综合竞争实力，在全国一线城市中排在前列。”去年，深圳市政府就出台了《深圳市人民政府关于加快现代保险服务业创新发展的实施意见》，提出了深圳加快发展现代保险服务业发展。至2020年，深圳保险深度（保费收入/地区生产总值）将达到5%，保险密度（保费收入/总人口）达到8500元/人，基本建成与深圳经济社会发展相适应的现代保险服务体系。
在政策利好下，深圳还大力发展总部经济，鼓励保险企业总部落户。目前深圳保险公司法人机构已达22家，资产规模居全国第二。2015年深圳保险市场累计实现原保险保费收入647.55亿元，同比增长18.02%。其中，产险公司保费收入227.86亿元，同比增长5.62%；寿险公司保费收入419.69亿元，同比增长26.06%。
虽然大部分保险企业都未在年报披露其投资房地产收益数值，但有险企负责投资管理的人士对中国房地产报记者透露，“我们主要投资的是写字楼，你可以看到一线城市的写字楼租金回报率都不低，而且还保持上扬态势。新增保险资金多，就需要找到稳定的投资渠道，恰恰房地产投资则具有所需资金大、投资收益较稳定的特点。”
写字楼稳定回报获青睐
不仅仅险企钟爱写字楼，因为住宅价格高企带来的投资风险不断积累，部分资金充裕的机构或个人投资者转向商业物业，同时“营改增”的实施也对写字楼市场构成间接利好。
戴德梁行的数据显示，上半年深圳一二手写字楼共成交30.86万平方米，同比增长15.32%，同时大宗交易依然频繁。从需求行业来看，尽管P2P网贷平台监管收紧的影响正逐渐走弱，但余威仍存；小额贷款、融资担保等新型金融服务业需求依旧疲软；基金、证券、信托等传统金融机构则表现出稳定的需求。
稳定增长的需求背后，是写字楼售价和租金的稳步提升。第一太平戴维斯的数据显示，目前深圳写字楼平均售价为55297元/平方米，福田区最高为57931元/平方米，南山以57714元/平方米次之。相对应的深圳写字楼租金回报为228.7元/平方米，环比上升1.9%。
不过，今年第三季度由于没有新增供应，深圳的写字楼存量将维持在562万平方米。第四季度预计会有大量写字楼供应入市，其中福田将会有150万平方米体量的写字楼入市，届时深圳市甲级写字楼空置率将会有较大提升。
第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄对中国房地产报记者表示，目前深圳写字楼体量为400万~500万平方米，今年新进入市场的写字楼就有200万~300万平方米，相当于翻了一番。历史上深圳每年吸纳量为50万~70万平方米。“但这并不意味着深圳写字楼市场会达到饱和，因为数据并没记录前海、后海那些企业总部，前海自贸区目前有9万家企业注册，很多公司都还没找到写字楼入驻。深圳经济发展前景好，写字楼的需求是和供应同步提升的。”仲量联行深圳董事总经理夏春毅看法类似，“深圳写字楼市场在过去几年逐步成熟，过去并没有那么多大宗交易成交。从2015年第四季度开始，主要买家是金融、保险公司等。它们需求的面积很大，实际上它们是把未来的固定投资组合考虑放在深圳，而且未来这种情况会越来越多。此前出租的写字楼不能满足企业这么大规模的需求，另外并不是每一家机构在深圳都能拿到总部用地。它们只能锁定在建的物业，在未来落成后，希望拿到多层来作为自用投资。这是一个市场成熟转变的信号，也说明机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳市场。”
深圳商业地产将迎来补涨
深圳中原投资部的数据显示，上半年深圳大宗交易成交了26宗，总金额是122.82亿元，逼近去年全年交易额，其中大部分买家都选择了写字楼作为交易对象。
此外，福田仍占据写字楼市场的半壁江山，2016年上半年成交面积占比高达53%，较去年上升近两成。南山区今年上半年写字楼物业成交也增长明显，在全市占比由去年的一成大幅上升至三成。前海几个高端写字楼项目的入市销售都非常理想，区域增长潜力被认可。
“大宗交易增多的主要原因有三方面。第一，金融机构寻求的是稳健投资产品，写字楼价格虽然涨幅不高，但是优质写字楼租金每年有接近8%的增幅。尤其是险资需要有稳定回报。第二，深圳经济是稳步向前的，吸引了很多优秀企业入驻，都是看好深圳经济的发展。第三，金融机构素来就以投资优质写字楼为主，像在香港、美国、英国，所以你能看到机构选择的是福田、南山的写字楼，即便价格比其他区域高。”深圳中原地产投资部总经理杨创慧表示。
“历史的轨迹是相同的，住宅价格上涨过快之后，商业地产将面临补涨行情。大宗非住宅物业交易量的上升，会成为市场的先行指标，成交热度将会逐步传导到中小型的商办物业”。杨创慧给出了一组数据，2007年深圳房价也曾暴涨，住宅价格冲高后，商业地产也迎来补涨机会。“现在很多住宅价格要过10万元/平方米了，写字楼价格才6万元/平方米左右。金融机构看的不是短期收益，而是至少五年的投资收益，不管租金还是房价未来还有较大空间。这个数据只表示部分的成交，相信含股权交易在内的实际成交更多，目前我们很多机构客户的需求都是要数层乃至整栋购入优质写字楼。”实际上，盈石集团研究中心的数据显示，2016年中国商业地产投资信心指数（CREICI）为107.4，其中写字楼投资方信心指数达到111.6，商业物业投资方信心指数则为101.3，总体趋向乐观。超过70%的业主方和服务商对项目的“资产增值”报以乐观期许。从受访者最看好的城市来看，深圳超越北京位列第二，连续两年位居前列。
在盈石（深圳）资产管理有限公司副总裁陈耀华看来，经过三十多年的高速发展，深圳更早地面临土地资源日益稀缺带来的问题，也意味着最大化土地的资产价值是深圳优质商业地产服务商的核心竞争力之一。
不过，近期也有消息传出，中国工商银行发布的《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》流传，《通知》中规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%。
经过银行内部人员证实，佛山和深圳已经开始执行新政，而工商银行一直是房贷的“风向标”，根据四大国有银行的统一步伐的原则，深圳的几大行极有可能跟进。这对于深圳的商业地产将是比较沉重的打击。
Q房网市场观察员任明超也对中国房地产报记者解释：“七成首付可以减少资本投机需求的进入，为商业产品降温，减少炒高的空间，筛选出真正长期价值投资或者实体投资的购买者。从长远来看，这次由工商银行领头，银行业对工商业的调整，表明国家对房地产业商业板块的态度鼓励良性发展、遏制炒家。”
