2016年上半年上海商业地产的市场表现调查
发布时间：2016-07-11
来源：理财周刊
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近期在去库存的大背景下，政策利好不断释放，这都有利于商业地产市场的发展。那么，在2016年上半年，上海商业地产市场包括写字楼、商铺、商务园区、物流园区等细分物业，具体表现又是怎样一番情形？
甲级写字楼：短期内租金承压
受政府整治P2P行业影响，上海核心区域甲级写字楼租金水平因为空置率的上升而暂时出现回落迹象，不过随着空置率的下降，租金水平有望企稳回升。同时，由于政策利好刺激，大宗交易比较活跃。
上海核心区域写字楼空置率有所上升。来自高力国际监测数据显示，上海核心区甲级写字楼市场整体空置率达到7.2%，较2015年末增加了2.2个百分点。浦东新增写字楼3栋，导致该区域平均空置率达到6月末的8.3%，较2015年底增加3.5个百分点。与此同时，浦西平均空置率达到6.5%，较2015年末增加了1.4个百分点。空置率的上升，主要跟政府在今年一季度对P2P借贷行业的监管加强，使得该行业出现普遍退租现象。也正是因为如此，市场需求自2008至2009年金融危机后首次出现负增长，较5月份减少69000平方米。不过专家预计，这些空置空间预计将在未来若干季度内被其他各行各业悉数消化，其中包括金融行业（银行、证券公司、及财富管理公司等）、专业服务公司、以及诸如联合办公与“互联网+”等成长型企业。
受P2P租户退租影响，上海核心区甲级写字楼市场平均租金于第二季度环比下降0.5%至人民币10.3元每天每平方米（半年环比仍增长1.2%）。浦西的租金下调最为明显，6月末平均租金为9.4元/天/平方米，环比下降1.3%；浦东平均租金11.6元/天/平方米，环比下降0.2%。
投资需求仍然活跃。据了解，在今年上半年，包括核心区和次中心在内的14个项目完成了交易，交易额超过150亿元。核心区内，最受关注的交易案例包括远洋地产以总价人民币23.9亿元（单价4.8万元/平方米）从里昂证券手中收购黄浦的东海商业中心（含二期整栋以及一期少量写字楼空间），瑞力资本以人民币12.2亿元（4.95万元/平方米）从华人置业手中收购爱美高大厦。在次中心或者新兴板块市场内，整体收购行为以自用为主，比如长风和四川北路等若干成熟次中心地段持续对国内外投资者保持吸引力。
商铺：迪士尼催热儿童业态
由于迪士尼度假区的开门揖客，带动了上海儿童业态商铺的需求。不过值得注意的是，由于外围区域商铺供应面积数量高居不下，上海商铺库存还在增加。
在核心零售区域内，包括恒隆广场、大拇指广场以及正大广场在内的部分项目进行内部调整，从而带动了整体租金水平的上涨。截至今年上半年末，全上海市中高端购物中心首层物业平均租金达到39.3元/天/平方米，环比2015年末上涨1.0%。按区域来看，截至6月末，核心及非核心区域租金分别为57.4元/天/平方米和30.4元/天/平方米，环比涨幅分别为1.4%、1.5%。
值得关注的是，源自儿童业态的需求表现强劲。今年上半年，这一业态占全市商铺物业市场业态组合的比重半年环比上升0.8个百分点达到3.7%，开业的项目包括国内首个乐高发现中心于长风景畔广场开幕，全球首家NBA乐园入驻湖滨道，以及金芭蕾舞蹈于联洋广场承租新店。
据了解，今年下半年商铺库存量会因为新项目的上市而上升。在今年下半年将有13个新项目计划入市，全市商铺物业市场总存量或将达到550万平方米，上涨22%。其中有超过9成的新增供应将于非核心零售区域内，由于这些区域的需求较弱，这势必会造成空置率的暂时上升。
专家预测，2016年下半年上海核心和非核心区域的租金变化会各不相同。非核心区域内大量新增供应，但需求不能同步上升，所以租金难以上涨，甚至有可能会拉低全市首层物业平均租金水平。而在核心零售区域内，鉴于有限的供应以及国内外零售商对新店以及市场扩张的强劲需求，下半年的租金水平将保持上扬态势。
商务园区：租赁出现放缓迹象
相比2015年上半年，上海商务园区租赁活跃程度有所下降。
市场需求出现放缓迹象。高力国际跟踪监测数据显示，2016年上半年，上海商务园区物业出租面积为23.66万平方米，半年环比及同比则分别减少51%、62%。究其原因，主要是2015年下半年市场极为活跃导致需求大量释放，加之2016年第二季度租赁需求略有放缓所致。
上海商务园区物业市场平均租金保持上涨态势。数据显示，上半年年租金水平环比及同比分别增长2.1%和5.5%，达到人民币3.86元/天/平方米。租金的上涨主要受续租、扩租以及入驻率达较高水平项目的业主于第一季度进行租金调整所驱动。
另有一个比较明显的变化是，科技服务企业对商务园区需求大增。数据表明，2016年前五个月，与科技服务业（以研发为主）签订的租赁合约同比大幅增长近9倍，跨国公司于上海新设19家区域总部、七家投资性公司以及五家研发中心。2016年下半年，约92万平方米新增供应计划竣工，其中8成将位于张江及漕河泾，因此，预计整体空置率将于短期内上升，租金增速将趋缓。
工业园区：需求保持强劲态势
以满足物流与制造业为主的工业园区，虽然供应量大幅增加，但需求同样强劲。
数据表明，2016年上半年，上海工业园区市场表现活跃，新增供应超过46.8万平方米。但受医药、电子、电子商务以及零售领域需求的推动，共有40.6万平方米被成功租出，为自2010年上半年以来的最高水平。尽管新增供应体量大，全市整体空置率半年环比保持大致持平，约14.5%。在今年上半年，物流物业市场平均租金水平保持上涨态势，达到1.28元/天/平方米，环比上涨3.4%。
2016年上半年，厂房物业市场保持稳定。受租金年度上调带动，截至2016年上半年末，标准厂房平均租金由2015年下半年的0.98元/天/平方米上涨至1.03元/天/平方米。浦东租金仍最高，为1.41元/天/平方米，同比上涨5.3%；闵行租金次之，为1.35，同比上涨8.0%。
