融科智地新总裁首披战略构想 怎么做产业地产?
发布时间：2016-06-22
来源：中国房地产报
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去年11月初，融科智地房地产股份有限公司（以下简称“融科智地”）高层发生大变动：因不满运营乏力，联想控股董事长柳传志罢免了融科智地前任总裁陈国栋，整个总裁室也全部解职，总裁职位由郑志刚接任。
郑志刚于1998年起加入到融科智地前身联想科技园（深圳）公司任总经理助理，之后升任助理总经理。2001年融科智地成立后，历任融科智地住宅事业部副总经理、北京公司总经理、副总裁、常务副总裁等职务。郑志刚升任总裁的时间节点，正值联想集团面临亏损，联想控股净利润遭受考验，融科智地也因业绩不振未实现归属控股净利润增长保持30%以上的目标而受到柳传志批评。柳传志希望融科智地能在一两年内止住业绩下滑趋势，在三年后达到一定规模可以考虑将融科智地在A股分拆上市。临危受命，郑志刚倍感压力。
6月14日上午，在位于中关村的融科资讯中心C座北楼8层，郑志刚接受了中国房地产报独 家专访，这是他自2015年11月接手融科智地后，首 次对外披露历时8个月重塑与调整的融科智地。
“整个调整的目的都是为了使融科智地更好地发展。”郑志刚说。
中国房地产报：自去年接手以来，你对融科智地做了哪些规划与调整？
郑志刚：经过8个多月的调整，融科智地在管控模式上已经完成了“投资管理型总部+大区公司”的改变，形成了“总裁室+功能性委员会”的组织架构；在大结构分化的市场形势下，融科智地将坚持“实业+金融”的发展模式，坚持B2C业务与B2B业务并重，未来业务比例争取达到1︰1。在城市布局方面，由原来的11个城市公司调整为“5个大区+2个核心城市”。整个调整的目的都是为了使融科智地更好地发展。
中国房地产报：在住宅业务方面，你的设想是什么？目前在如何推进？
郑志刚：融科智地对住宅房地产业务的态度是做细、做精、做强。围绕这一原则，我们将原来的11个城市公司调整为5个大区+2个核心城市，5个大区分别为北京大区，由原来的北京公司和负责写字楼业务的综合物业投资与开发公司组成；华北大区，以天津为中心，整合了大庆、大连、烟台；华中大区，包括武汉、长沙、景德镇；华东大区，包括杭州与无锡；西南大区，包括重庆和昆明。2个核心城市为安徽与海南。
而对城市的布局分为要“扎根发展”的城市，包括北京、天津、重庆、武汉、杭州、合肥等，这样的城市我们要做到50亿元的规模。“伺机而动”的城市，要求是进行适当的投资，但去化要快。“退出”的城市，我们之前曾判断失误进入过一些城市，这些城市我们要陆续退出。把存量资产变现，再重新优化配置。在这一原则指导下，今年1~5月份，我们的销售额已经达到63亿元，完成今年130亿元的目标不成问题。
中国房地产报：产业地产业各方面构想是什么？
郑志刚：作为战略投资业务，我们对住宅业务也就是B2C业务，会做到稳定并增长；对于科技产业园区即B2B业务，前总裁室过去在战略上有过摇摆，但我认为融科智地的短板是没有足够大的资本量与国有企业在住宅业务上一较高下，而应该抓住母公司的产业背景，在为企业提供服务方面，重建自己的核心能力。具体思路是融科智地整合联想控股的企业资源，比如联想之星作为联想控股的早期投资和孵化板块，投资了众多企业，可以建造主题产业园，为企业服务。目前，我们已经在和武汉市政府接触，在建设人工智能主题产业园上展开合作。随着国家加大对京津冀地区的投资力度以及北京产业转移的战略机遇，我们也会抓住这个机遇，加大对北京和天津的投入。
融科智地在住宅业务上以融创、旭辉、龙湖为对标企业，B2B业务对标华夏幸福、清华启迪，但现在的差距还很大，我们今后会在B2C和B2B业务上同时发力。B2C业务不考虑规模，但要贡献利润，利润率要在10%左右；B2B业务主要是提高融科智地的估值，用5年左右时间，B2C和B2B业务的比例要达到1︰1。同时要组建产业发展基金，围绕与房地产相关的领域展开投资业务，这方面我们已经试水。
中国房地产报：在公司管控模式方面，融科智地新组建的5个大区+2个核心城市与原来的11个城市公司的架构有什么不同？
郑志刚：房地产是投资性业务，投资决策能力排首位，基于这种判断，我们形成了独 具特色的投资管理型总部。过去的11个城市公司能深扎当地，但由此造成专业能力分散，业务上孤立不协同，知识共享不够。因此，我们现在的投资管控模式是在大区中让一个核心城市辐射、带动周边城市，业务上有管理、指导职能。做到这些还不够，融科智地总部不会再去设置研发部、营销部等这些职能部门，但我设计了功能性委员会，包括产品委员会、投资委员会、营销委员会等，加上在各大区建立职能性专业平台，旨在提升企业的专业能力。
中国房地产报：你对未来的房地产形势有何研判？
郑志刚：我不赞同“白银时代”的提法，而是现在的住宅市场相较四五年前发生了结构性改变，我称之为市场的大结构分化。这种分化首先是城市的分化，一线城市与二线城市至少在未来一二十年仍会保持增长，但三四线城市仍面临去化难题。我们对城市的判断主要看两条，一是经济增长引擎明确，二是人口净流入还是净流出；其次是同一城市的不同区域也在分化；最后是产品结构的分化，未来改善型住房将会增长。
