近日，世邦魏理仕发布《２０１４年二季度上海房地产市场回顾》。报告显示，上海写字楼市场在浦东优异表现的推动下，全市平均租金自２０１２年下半年以来首次录得明显反弹，浦东租金大涨４．０％，和浦西的租金差扩至１９％，为过去１０年最大值。高档住宅市场供销双降，但量跌价稳。下半年依然偏紧的政策面和日渐浓厚的观望情绪对住宅售价的压力将日益凸显。
写字楼商铺租金持续上涨工业市场表现稳定
上海写字楼市场在浦东优异表现的推动下，全市平均租金自２０１２年下半年以来首次录得明显反弹，环比升１．７％，国内企业需求尤为活跃。浦东陆家嘴和竹园区域７５％的楼宇已经满租，小陆家嘴空置率再探新低至１．０％，藉此浦东租金大涨４．０％。浦东和浦西的租金差扩至１９％，为过去１０年最大值，且下半年有进一步扩大的趋势。
本季度商铺市场租金延续上涨趋势，引入体验型元素成为业主的共识，餐饮和生活休闲类租户表现活跃，国际零售商也继续在核心地段开设旗舰店。但另一方面日渐激烈的竞争亦促使更多项目加入调整和重新定位的行列。高档住宅市场供销双降，但量跌价稳。尽管近期一些二线城市开始放松限购，但世邦魏理仕认为上海跟进的可能性较小。下半年依然偏紧的政策面和日渐浓厚的观望情绪对住宅售价的压力将日益凸显。
工业物业市场表现稳定，租金与上季度持平。尽管市场经历了６月中旬的一轮集中推地，但是受到土地资源，政策和消化速度等因素的影响，今年以来工业土地的供应较去年同期仍有明显下滑。在第三方物流和高端制造业稳定需求增长的推动下，优质仓库的租金有望延续稳中有升的趋势。
写字楼市场浦东浦西租金价差创10年新高
２０１４年第二季度，恒基６８８、金外滩国际广场和陆家嘴世纪金融广场２号楼交付，为市场带来１７５７４１平方米的新增供应。租赁需求保持稳定，季度净吸量达２０００００平方米。内资客户成为主要推动力，主要成交案例包括，一家内资保险公司在ＳＷＦＣ承租了５０００平方米，一家超市连锁公司在静安嘉里中心租赁了１３２５平方米。此外，一家化学品制造公司在品尊国际承租了１６１５平方米。本季度末，全市优质写字楼空置率环比下降０．４百分点至６．４％。
本季度写字楼平均报价环比回升１．７％，这是自２０１２年下半年以来的第一次较为明显的季度反弹。但是这并非预示全局性的彻底转变，本季的租金增长主要得益于浦东市场的优异表现。低至２．１％的区域空置率推动本季浦东写字楼租金上涨４．０％，连续第五个季度录得环比增长。目前陆家嘴与竹园７５％以上的楼宇已经满租，其中陆家嘴写字楼空置率仅为１．０％，再探历史新低。极其有限的市场供应使浦东成为一个完全由业主主导的市场，部分楼宇本季的租金环比涨幅达到１５％－２０％。租户们必须快速地做出决定以争夺仅有的空置面积。在一些个别案例中，租约在一夜之间敲定，同时成交租金甚至超出业主的最初报价。相比之下，浦西市场仍然面对业主竞争激烈之局面，季末平均租金与上季大致持平。目前，浦东和浦西的租金差已扩至１９％，为过去十年的最大值。
未来六个月，市场将有４７００００ 平方米新增供应入市。但是鉴于陆家嘴与竹园仍未有新供应，世邦魏理仕预期浦东浦西分化之势将愈演愈烈。在接下来的１－２个季度，浦东写字楼租金大幅上涨的可能性较大，而浦西充足的新增供应将使租金走势持续承压。
优质商铺餐饮和生活休闲类租户活跃
２０１４年第二季度，尽管核心商圈新增供应持续紧张，上海零售物业市场受到部分项目租户调整的影响，空置率上升１．９个百分点至７．３％。位于南京西路的金鹰购物中心开始新一轮调整且大部分面积已经空出。业主希望通过增加餐饮和生活休闲等元素使其与周边项目形成差异化。一些百货公司也纷纷开始调整和重新定位。上海新世界城关闭９楼进行装修和重新定位，而位于徐家汇的太平洋百货８楼也以崭新的美食广场替代了原本的儿童用品区。
频繁的改造案例预示着市场竞争的加剧。然而，大部分主力购物中心的业主仍信心十足，活跃的市场需求使得平均租金环比上升２．５％。引入体验型元素成为业主的共识，本季餐饮和生活休闲类租户尤其活跃。小南国餐饮旗下新推的大众消费品牌“小小南国”在位于淮海中路的巴黎春天百货开出９１０平方米的餐厅。大上海时代广场Ｂ１的美食广场和楼上的一些餐厅也开始营业，蓝蛙即将在无限度广场开门迎客。生活休闲类方面，ＭＵＪＩ在芮欧百货开出上海第１５家门店，而野兽派也在ｉａｐｍ开设上海第二家实体店。
此外，国际零售商继续在核心地段开设旗舰店。三星携手中国联通在南京东路开出旗舰店，而Ｈ＆Ｍ也在３５３广场迎来了其中国大陆最大的门店。
未来６个月，仅有新地阳光中心（原锦江国际购物中心改造）入市，零售面积１７５００平方米。考虑到一些现有项目可能进行的调整，世邦魏理仕认为市场整体空置率或将保持平稳，租金温和上扬。
高端住宅改善型卖家观望情绪加重
在经历了２０１４年第一季度的销售高峰后，上海高档住宅市场出现了放缓的迹象。本季度，共有５１３套公寓获得了预售许可，环比下降了４６．５％；销售量为２２２套，创下２０１２年以来季度销量的最低值，环比跌幅为３７．１％。对于不同价格区间公寓销售量的深入调查显示，定价在每平方米６００００至８００００元之间的公寓销售量下跌最为显著，环比下降４８．０％，可见当前市场上高端改善型买家的观望情绪加重。尽管中低端市场对价格下行的预期逐步加强，本季高档住宅价格走势仍相对强势。高端公寓平均价格环比上涨１．６％。世邦魏理仕认为，当前开发商与购买者在价格预期尚未达成一致是本季度成交量下滑的主要原因。
近期呼和浩特和济南先后取消了限购政策，引起市场对于其他城市政策放松的期望。但上海加入该行列的可能性较低，针对住宅市场的政策预计会在下半年保持不变。随着夏季这一住宅销售传统淡季的来临，已经持续了一段时间的观望氛围的继续累积对住宅售价的压力将日益凸显。
工业用地上半年出让同比大幅下降
第二季度上海工业物业市场表现稳定。主要园区工业用地平均价格报每平方米２０６３．７元，与上季持平。临近新增工业用地产业用地类项目２０年弹性年期制度（从７月１日起实行），６月中旬过后工业土地市场出现一波集中推地。累计有１７幅工业土地出让，出让总面积近１００万平方米，分布于临港、奉贤、嘉定、闵行、金山和崇明。但整体而言，今年以来工业土地的供应较去年同期有明显下滑。世邦魏理仕的统计数据显示，２０１４年上半年上海共计推出５１宗工业土地，总出让面积为２１５万平方米，两项数据同比分别大幅下降７２％和６１％。工业用地供应的大幅减少一方面反映出土地资源的日益稀缺和出台工业用地新政的必要性，而另一方面也与上半年有关工业土地的政策频出使市场各方都需要一段时间进行消化不无关系。
各类工业物业的租金均保持平稳，至本季末优质仓库、厂房和商务园区的平均租金分别为每月每平方米３８．８元、３４．５元和１０４．６元。优质仓库市场方面，本季新增供应约５６３００平方米，以第三方物流和高端制造业为主的需求较为稳定。一家全球领先的电子元件制造商在普洛斯外高桥物流园租赁了１３０００平方米，而第三方物流企业分别在普洛斯空港物流园和松江物流园租赁了２００００平方米和１３０００平方米。至本季末，上海优质仓库平均空置率为９．５％，较上季度微升０．２％。
由于一些项目推迟建设进度，优质仓库下半年预计新增供应量较前期预测值有所减少。但总体而言，相较今年上半年和去年同期，下半年２９万平方米的供应量仍较为充裕，而新增面积主要位于浦东。在稳定的需求增长的推动下，租金有望延续稳中有升的趋势；但鉴于目前已略显昂贵的租金，预计上升空间有限。此外，弹性年期制度正式落地和自贸区对外商投资限制进一步放开可能给上海工业市场带来的影响值得期待。
自贸区制度不断完善有望带动实质房地产需求
根据上海自贸区管委会的信息，截至６月底，自贸区内累计新设企业数量达１０４４５户，较上一季度增加近４０００户。其中内资企业占到了九成以上，外资企业对于现阶段进入自贸区继续保持一定程度的观望。
６月底，新版自贸区负面清单出炉，特别管理措施由原来的１９０条调整至１３９条，减少了５１条，其中实质性放宽３３条。此外，在６月中旬进行的上海自贸区条例?穴草案?雪的第二次审议中，“适用范围”条目中的“自贸试验区涵盖上海外高桥保税区、上海外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区”的表述被删除，这有可能预示着自贸区的覆盖范围将扩大至目前自贸区管委会所在地——临港新城，并由此对区域内的房地产需求和价格形成长效的正面影响。临近自贸区成立一周年，下半年自贸区在制度建设和创新上可能会有更多的进展，例如已经有所披露的关于境外股权投资和离岸业务的税收安排和证监会支持自贸区细则等。世邦魏理仕认为，自贸区的制度完善和进一步开放将会吸引更多企业，尤其是跨国企业的实质性入驻，由此带动相关的房地产需求。
自贸区物业市场方面，本季自贸区写字楼平均租金报价环比下降４．５％至每平方米每月１２７．８元，市场进一步理性回归；而自贸区工业物业租金本季保持平稳。３月底上海关于盘活存量工业用地的新政发布，对于存量工业用地收储、转换用途等方面做出了一系列具有操作性的规定。世邦魏理仕认为，这一新政的实行将有利于推进自贸区内土地资源的重新规划和优化配置，更好地配合区内产业升级的需求。
未来非核心商圈大体量购物中心占主导
世邦魏理仕同时还展望了未来上海零售物业的发展趋势。世邦魏理仕认为，上海零售物业未来三年供应超３３０万平方米，非核心商圈大体量购物中心占主导，并归纳了四大发展趋势。
首先，商业布局从传统核心商圈逐步向城市外围拓展。随着城市人口逐步向城市边缘迁徙，外加市中心核心地段土地稀缺，上海的商圈分布逐步向城市外围扩展。除了传统的五大市级核心商圈和已形成的城市副中心的次级商圈，近年来上海出现不少新兴的社区型商圈，例如：真如板块、新江湾城板块、七宝板块等。新虹桥商务区依托大虹桥交通枢纽的交通和政策优势，未来也将形成颇具竞争力的零售物业市场规模。从未来供应量来看，绝大部分的商业供应量主要集中在新兴商圈，２０１４年至２０１６年，核心商圈的供应量合计约６３．５万平方米，而非核心商圈的供应量约为２７２万平方米，是核心商圈的４．３倍。部分市中心的商业项目以重新定位调整的策略来面对竞争日趋激烈的市场环境，例如正在进行整体改造和品牌调整的南京西路商圈的金鹰国际购物中心。
其次，未来３年，市场供应出现井喷，预计新增商业面积超过３３０万平方米。目前上海已出让土地的商业供应总量超过４００万平方米，其中，预计在２０１６年年底前开业的项目总量超过３３０万平方米。从历史供应数据来看，２０００年至２０１３年，上海市的年平均零售物业供应量为３２５６７１平方米；而２０１４年至２０１６年，年均零售物业供应量将为１１２２８７６平方米，是此前年份的３．４倍，市场供应出现井喷。虽然，市场供应的突然放量将会导致一些项目的延迟开业，但零售物业市场的竞争日趋激烈是不争的事实，如此巨大的供应量投放市场后，需要较长一段时间的消化。
第三，上海已全面进入“购物中心”时代，９０％未来供应是购物中心。上海作为一个国际化大都市，其商业形态的发展也走在国际前沿。目前来说，上海新商业项目的开发绝大多数是采用购物中心的形式，占总供应量的９０％，另外，百货形态的项目仅占２％。这一趋势与消费者的消费习惯不无关系，更好的购物环境、更丰富的业态组合、更多的消费体验是上海消费者的诉求。因此，百货项目也开始了其“购物中心化”的调整，沪上有些百货业者，正在研究将餐饮业态、儿童业态和更多体验的元素注入百货中，以提升百货在市场的竞争力。
最后，单体项目体量增大，大而全的区域型购物中心将是未来供应的主力。市场供应逐步向新兴商圈的转移带来的效应是项目单体的体量增大，而项目单体体量的增大也进一步推升了市场整体的供应量。据统计，开发中的４４个商业项目中，仅有２０．５％的项目单体体量小于５万平方米。单体体量大于１５万平方米的项目个数占总量的１１．４％。市中心核心地段单体体量超过１０万平方米的项目仅有徐家汇中心和协和城项目，大部分项目都不以体量取胜。而单体项目超过１５万平方米的，均分布在非核心地段。一般来说，一个区域型及以上的购物中心需要大体量来支撑丰富的业态和品牌，因此也成为了购物中心的发展趋势，外加新兴商圈的开发密度远低于市中心，其所能够辐射的范围相对较广，服务的人口基数相对较多，因此在新兴商圈出现大体量商业的可能性较大。
