楼市进入调整期 产业地产或成房地产行业新发展方向
发布时间：2014-07-05
来源：羊城晚报
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楼市进入调整期，房地产业的出路在何方？有业内人士认为，产业地产可能是未来房地产业一个全新的发展方向，房地产企业如今改变思路的话，可能会有更大、更好的发展空间。
“之前有人说，中国的房地产业未来只有5至10年的好日子，我不认同，在一些发达国家，房地产市场已经有近百年的发展历史，现在仍有很多企业活得很好。当然，要继续活得很好，房地产企业就一定要改变思路，选择进军产业地产可能是一个不错的发展方向。”广东省房地产协会会长蔡穗声说。
进军产业地产
先解决三大问题
虽然产业地产有良好的发展前景，但蔡穗声提醒，产业地产的开发模式和传统的住宅、商业地产都有很大的不同，房地产企业要完全改变过去那种“建房+卖房”的思路，解决好产业地产的定位、人员和资金三大方面的问题。
因地制宜，定位先行
蔡穗声认为，产业地产的范围比住宅要宽泛，可以做工业园、仓储基地，甚至发展农业地产，关键是根据当地的需求来选择，先确定好合理的定位。实际上，为了让定位更精准，一些产业园区甚至让未来的租户参与其中，为其度身定做合适的产品。
具体到广州本地来说，由于目前珠三角有产业转移的趋势，广州的产业园区也在向外围转移，因此，要做好产业地产对项目定位的要求更高。苏智渊认为，未来广州的产业地产可以在三个方面实现突破：一是走产城融合之路，做城市外围现代化的产业新城，以产养城，以城促产，走卫星城的发展模式；二是走高端物流的路子，做高端国际性物流地产开发商，这要求物流仓储水平全面升级，还需要物流的专业细分；三是做区域总部的集结区，因为广州在华南的中心城市地位已经确立，已有一定的基础，但仍需要对中高端配套服务进行完善，最好能申请到相应的总部政策。
资金人才，早作安排
蔡穗声认为，要做好产业地产，必然要引入更多经营、服务的内容，其实，房地产行业本来就是第三产业，是服务业，这也是大势所趋。此外，产业园区的投资回报多半是以出租的模式取得，因此对房地产企业的中长期资金要求会更高，“未来要做好产业地产，就要引入更多的金融和经营人才”。
高力国际研究及咨询部董事陈厚桥认为，现在的房地产开发商应该更关注一些专业范畴的问题，比如说专业的运营、专业的招商、专业的策划，使得未来开发项目的风险更小。“现在大部分的房地产商可能仍是以做住宅为主，将来假如转做其他地产，对他们能力的要求会更高。为了应对现在这样的市场环境，企业应该尽早筹备这样的人才储备，建立相应的数据库，企业不能仍然停留在原来做住宅的思维，要改变做专业化分工，才可能应对未来的挑战。”
貌似不起眼，投资回报高
据介绍，目前的产业地产往往位于城市外围区域，市场关注度不高，往往是由使用企业自主建设或由政府主导开发，但实际上，产业地产现在已经有不错的投资回报。戴德梁行中国区工业及物流部主管及董事苏智渊介绍：“如今的产业地产，由于一级市场的土地价格没有过度飙升，而物业租金却在逐年稳步攀升，令其投资回报率长期处于较高的水平，平均投资回报率为8%-12%，且有较大的物业升值空间。”
据介绍，以广州保税区、南岗、云埔、新塘等物流园区为例，当地前几年的物流用地的地价为600-700元/平方米，而去年其仓库租金连管理费的收费大约是29-36元/平方米·月，即使加上1000元/平方米的建造成本和其他成本，物流地产的成本价基本可控制在2000元/平方米左右，几年就可以收回成本，相对其他出租物业，投资回报更为可观。而广州物流地产的租金水平还不是全国最高的，位于上海外高桥的物流用地，月租金可达约40元/平方米。
