一家企业与京津冀十五年：华夏幸福做对了什么？
发布时间：2016-01-05
来源：方塘智库
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文丨张五明（方塘智库区域战略研究中心主任）
2015年，对于华夏幸福来说，确实是收获颇丰的一年。
河北华夏幸福足球队顺利实现一年冲超，使得企业进一步向公众化的明星企业迈进。更重要的是在资本市场，尽管经历了跌宕起伏的宏观市场震动，作为京津冀“概念股”，总体表现强劲。12月14日，公司定增70亿元投入京津冀项目方案获证监会批准，主要券商继续维持“增持”评级。
业务领域，其运营十余年的固安产业新城作为唯 一区域整体开发案例入选国家发改委PPP首批13个典型项目，并获得国务院办公厅通报表扬。而在此前6月份，国务院总理李克强访欧期间，在中法两国总理的见证下，华夏幸福与法国可持续城市企业联盟签订了金额百亿级的合作。华夏幸福得到了国家战略背书。
12月28日，华夏幸福发布公告，宣布与印度尼西亚共和国“AS”公司将成立合资公司，在印度尼西亚万丹省唐格朗市Pasar Kemis的目标区域建设产业新城。这不仅是华夏幸福首 次在海外布局产品版块，也被认为是一个企业对“一带一路”国家战略的市场化回应和海外合作模式的升级思路之一。
如同BAT越来越多出现国家外事活动中，在国家层面对于一个民营企业的认可，背后投射出的是一个企业的发展理念、产品逻辑、商业模式与国家发展战略的契合，并且在市场活动中对于行业变革起到带动、促进乃至示范的样本效应。
此前，方塘智库曾对华夏幸福旗下的几个明星项目进行不同维度的调研分析。我们试图通过对这些项目的梳理，并将其置入全球技术转移、产业变革、新型城镇化、城市现代治理等多个观察维度，发现和讲述一个企业的时代逻辑和商业逻辑。
在方塘智库看来，对于一个已经公众化的企业而言，如何优雅地与国家战略共舞，不但对一家企业的成长很重要，成为国家战略红利的直接受益者，而且，对国家治理变革同样重要——一个国家变革战略的出台，如果没有包括民营企业在内的企业的广泛参与，是很难发挥很大作用的。
正是基于这样一种思考，在我们将近一年的对京津冀协同发展战略进行系统性梳理和研究的时候，我们深切感受到，华夏幸福深耕京津冀多年以后，在成为这一国家战略最 大的战略红利获得者的同时，也成为这一国家战略的典型践行者，实现了战略、品牌和财务上多重丰收。此时，对华夏幸福的观察，价值和意味也就更丰富了。
产业新城的产品逻辑
一个企业的核心价值应该体现在其产品的价值。华夏幸福的产品是什么，一言以蔽之，就是产业新城。
那么，产业新城又是什么呢？城，即城市，即从事非农产业人口的集聚区域。最显性的特点是具备完善的居住、医疗、教育、社交、娱乐、从事经济活动等城市功能。产业，即社会分工下具有同类属性的经济活动的集合，也是支撑一个城市经济发展的动力基础。新，既指新开发区域，也指区别于传统城市的发展模式。
所以，在方塘智库看来，如果将产业新城作为一个产品来理解，它的完 美形态可以理解为将一个新开发区域打造成一个具有支撑力的产业体系和科学的产业结构，具有创新能力和自供血能力，为人们提供优良环境和完善城市功能的宜居、宜业的新城区。
这是一个生产难度比较高，又不太容易复制的产品。理论上讲，如果它的生产商只有一个，就要求具备很多的能力，比如，包括但不限于：土地平整与开发，城市规划设计，产业孵化、培育，公共基础设施建设、公共服务供给、公共政策制定、社会公共治理，等等。
而事实上，在中国城市发展的很长时间里，它的生产商确实只有一个，即城市的政府。
而且，因为城市的公共性，即使以产品的视角来看待产业新城，它也只能是一个公共产品。那么，华夏幸福作为一个产业新城运营商，显然卖的不是一座城市，而是在构建一个公共产品过程中所提供的综合解决方案。
具体来说，在区域尚未起步时，与政府签订排他性整体委托开发协议，华夏幸福对协议区域进行前期整体规划和定位，基础设施建设、土地整理、园区厂房开发、招商引资、产业孵化服务、配套商品房开发、商业配套开发、医疗、教育等公共机构的建设与引入，政府则提供行政服务与管理。
由于华夏幸福几乎在整个产业链的关键环节都深度介入，以及排他性的合作方式，使得新区块从开发建设到运营具有连贯性，能够更多的将华夏幸福对于城市的发展理念注入其中。
从其既有的成熟案例归纳产业新城的逻辑，针对当前中国城市存在的产业空心化、产业结构失调、创新能力不足、城市环境恶化等问题，产业新城模式的价值至少体现在如下：
其一，产业升级与产业链条化同步，通过资本干预和技术引进构建高端产业集群。
其二，产业发展与城市功能同步，每一个产业园区同时也是城市的功能区，即园区的城市化。
其三，城市功能与城镇化同步，通过政企合作，建立良好的服务、配套、生态和政策体系，完善城市功能，吸引本地人口就地城镇化，吸引外来中高端人才落户。
第四，全球资源配置与挖潜城市创新能力同步，将运营区域的技术、资本、人才、市场置于全球链条中，并通过全球资源配置提升城市自供血能力。
区域经济综合解决方案供应商
华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”。实际上，由于在产业链条上的多重身份，对于这类企业的定义往往要么根据盈利最多的业务板块归类，要么从价值链条来归类。就华夏幸福来说，从行业属性看，用开发商、运营商、服务商来定义显然已不够全面，毕竟，土地的一、二级开发、规划设计、招商引资、创新孵化、公共服务也均有覆盖。
但是，无论以哪个角度论之，均不能较完整的诠释中国城乡变革过程衍生出的新的行业和市场趋势：中国城市与乡村正在经历的变革实际上是一个复杂的、系统性的综合社会变革。因此，对于一个区块空间的开发、建设、运营和改造，最终实现区域经济的高质量可持续发展，也不再单是规划、开发、施工、招商等环节的简单相加，而是一个需要知行合一的系统工程。
未来，在中国城镇化的大背景下，不单是产业新城，包括旧城改造、乡村改造等，都将催生出对一揽子系统解决方案的巨大需求市场。
事实证明，无论中国的房地产企业、还是规划设计机构、亦或园区运营企业，转型路径都包括试图延长其产业链条，并将链条化的产品整合，进行基于价值理念的产品化包装。
从这个意义上看，华夏幸福，可以理解为一个提供区域经济综合解决方案的供应商。而其之所以能够成为行业翘 楚，在于产品布局比别人早了很多年。
1998年，华夏幸福成立，以住宅开发商的身份进入市场。在几个商业项目取得成功以后，华夏幸福开始了第一次转型。2002年，固安工业园区项目标志着华夏幸福正式开始了产业新城的打造之路。在固安的十多年，正是中国产业园区野蛮生长的高峰时期。与传统的产业地产商、运营商不同的是，华夏幸福更加注重园区产业集群化和园区的城市化，并且在这个过程迅速提高了对区域产业的干预能力和城市规划能力，实现对区域经济的拉动，其业务版块和市场布局也迅速扩张。
2011年，华夏幸福在A股上市。随着资本实力的日渐雄厚，华夏幸福逐渐开始了战略深化。以设立全资、合资子公司的形式继续将产业链条拉长，从上游的技术研发到下游的创新孵化，通过在全球范围的资源配置，提高运营区域的产业层级和供血能力。另一方面，继续加强运营区域的公共服务水平，优化环境，城市功能日渐完备。在此过程中，华夏幸福也完成了一个区域经济综合解决方案供应商的角色转换和商业模式转换。
近些年，“实践推动中国产业升级”、“一个产业园就是一个产业集群”、“城市让幸福发生”、“全球技术、华夏加速、中国创造”等企业宣传slogan也从侧面印证了华夏幸福的战略升级历程。
这种转型给华夏幸福带来最直接的影响就是业绩的迅速攀升。2005年以来，公司业绩复合增长率保持在100%以上。截至2015年三季度末，华夏幸福共完成销售额449.17亿元，同比增长20%；预收款余额达600.29亿元，同比增长36.5%，公司总资产近1500亿元。业务范围涵盖京津冀、长江经济带、沈阳都市圈等全国多地。
华夏幸福与京津冀十五年共舞
这种区域经济综合解决方案的商业模式，对于其市场空间的考察，可以从不同维度分析，以区域价值为例。
从业务布局来看，京津冀是华夏幸福当之无愧的核心区域。目前，公司现有委托开发区域涉及廊坊、张家口、保定、秦皇岛等环北京区域。在外界看来，一个起家并发展于京津冀的企业，在京津冀协同发展成为国家战略背景下，毫无疑问是“概念股”、“受益股”。
在方塘智库看来，如果从京津冀区域十余年的区域格局和发展特征来看，确实为华夏幸福的产品和商业模式提供了市场空间，也就是我们说的在很大程度上实现企业模式和区域发展需求间的匹配。主要包括以下几点：
第一，其产品形态满足了京津冀快速城镇化的市场需求。本世纪以来，中国城镇化率每年以平均一个百分点快速增长。从区域分布来看，京津冀在东部地区属于城镇化率比较低的区域，其中，主要是河北省拖了后腿，不及全国平均值。但较低的城镇化率意味着更大的增长势能，尤其在环北京区域，人口的城镇化意愿和需求都较强烈。产业新城的产品形态对人口就地城镇化和外地人口落户均有较强的吸引力。
第二，其产品模式满足了京津冀城市摆脱土地财政依赖的市场需求。随着中国房地产业的快速膨胀，土地出让成为政府财政收入的大头。与此同时，地方政府也逐渐意识到，土地财政难以为继，产业支撑城市经济成为共识。产业新城的区域整体开发的价值在于，既能够让政府获得土地出让的短期收入以及土地溢价带来的增值空间，同时也很好的解决了可持续发展问题，实现短期收益与长期收益的平衡。
第三，其商业模式满足了京津冀城市发展与财政瓶颈之间矛盾带来的市场需求。尤其对于河北省来说，迫切的城市发展需求被财政能力掣肘。华夏幸福通过市场化的PPP模式，一方面解决了的建设资金来源问题，另一方面建立基于税收的利益捆绑模式，解决了收益分配问题，从而缓解了负债率对城市发展的压力。
基于上述可以发现，华夏幸福的产业新城模式的市场价值得益于填补了京津冀区域在发展过程中带来的新市场空间，但这些新的市场空间不单属于京津冀，更是中国城市发展特征的整体写照。
当然，京津冀协同发展为企业带来的市场空间并非基于区域逻辑，而是改革逻辑。
从京津冀协同发展到创新驱动、鼓励社会资本参与公共项目，近些年很多国家战略的出台，华夏幸福经常在不同国家战略的解读中被看作“概念股”，这并非仅是运气，而是基于对中国经济和社会变革的深刻洞察，更难能可贵的事，洞察之后的企业变革总是优先于国家变革。这或许也是在中国大变革时代下一个企业对国家的最 大价值所在吧。
重塑京津冀
在国家《京津冀协同发展规划纲要》出台背景下，方塘智库正在推出“重塑京津冀”的系列分析性文章、调研报告以及举办多场沙龙，以推动规划纲要的实践落地。
