广州白云区加快推进8个三旧改造试点项目
发布时间：2014-06-18
来源：南方都市报
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今年4月，白云区本年度“三旧”改造工作实施方案中确定了一批重点工业小区、批发市场作为试点项目。目前，这些项目中已有8个完成了初步改造方案的编制、审批工作，正加快办理规划审批和报建工作。
希望试点项目提供经验
据广州市国土局下发的《广州市土地整治规划(2011-2015)》，至2015年，广州市将对13834公顷“三旧”用地进行改造。其中关于白云区的改造面积达3000多公顷，为各区之最。
对此，白云区委书记、区人大常委会主任马文田指出，要坚持“政府主导、连片规划、分批改造”的原则，以区内303个村社工业小区及106个专业市场的升级改造为突破口，切实加快“三旧”改造的步伐。而针对符合“三旧”用地但未纳入标图建库范围的地块，区城改办等有关单位要将其尽快标图建库，完善手续，为实施改造打好基础。
8个试点项目分别是同德街上步地铁站旁上步村工业小区、石井街庆丰电缆厂工业小区、景泰街大金钟路柯子岭经济联合社原制衣厂、棠景街德康路南侧棠下村工业小区、人和镇人和综合市场、松洲街新源粮油副食品批发市场、松洲街槎龙村蛋品市场和东旺市场、同德街上步桥西侧汽车修理厂工业小区。
谈及选择这些项目的原因，白云区城改办相关负责人称：“我们是选了又选，拣了又拣。这些项目有着广泛的代表性，无论从历史遗留问题解决，还是从核心片区土地发展利用都具有很强的借鉴价值。白云区也希望在这些项目改造过程中找出共性，为下一步推动其它‘三旧’改造项目提供一些经验”。
希望取得好的改造效益
在白云区委副书记、区长叶牛平看来，全区“三旧”改造总面积达到132平方公里，占到全区全部建设用地的50%。若是把这些全都改造好，让土地充分释放能量，白云区的人口结构、生产结构、交通结构、安全生产结构将得到大大改善。
数据显示，今年以前，白云区“三旧”改造最大的成绩来自国有厂房用地的改造，但白云区各村社更关心、关注的是面广量大的集体厂房改造问题。为支持各集体经济组织壮大集体经济，白云区以今年省市提出关于加快推进“三旧”改造精神为指导，推出了一些支持改造政策，同时设定了招商门槛，要求每个项目均需遵循投资改造主体企业化、物业经营产业化、物业管理专业化的“三化”原则，确保改造取得较好效益。
土地权属问题放在前面
“三旧”改造工作实施方案显示，试点项目改造流程大致分3步，涉及到城改、经贸、规划、建设等多个部门。第一步为前期方案确定：街道根据改造项目就用地权属、村集体意愿、改造的初步方案、规划设计条件进行梳理，研究制定出初步规划设计方案；第二步是委托设计：方案通过各部门联席会议审定之后，按程序委托设计单位，就楼高、单体密度、体量等进行具体设计；此后，通过“三资”平台将项目推向市场，确定投资主体。为了保证“三旧”改造在时限内完成，整个工作流程中，十余项审批流程都有精确到工作日的时间要求。
区土地学会秘书长余李忠说：“我们要把所有涉及到土地权属，性质、规划、建设方案放在前面，坚决杜绝违法建设、违法用地的出现。”余李忠还说，目前多家银行推出“三旧”改造专项贷款，不纳入房地产贷款规模控制，依据政府对“三旧”改造项目的批复发放贷款，搭建银企合作平台，解决改造融资难问题。“全市共有约150平方公里旧厂房用地，按照40%‘三旧’改造用地用于产业转型，每平方公里土地投资100亿元测算，可以拉动投资6000亿元。”
规划权下放至区级 突破改造瓶颈
规划是“三旧”改造过程中存在的突出瓶颈。近日，区规划分局相关负责人在规划联席会议上作出回应：“2010年以前的控规，我们也发现确实不适应实际情况，现在只要一有旧改项目就涉及调控规。”
该负责人透露，现在广州市对规划体制进行了改革，今后区委、区政府，街镇、村社都有编制参与权，市政府把规划权交给区里，实现规划编制自下而上与自上而下相结合，提高规划的科学性和可落地性。白云区新一轮规划修编，就有区和街镇参与。
去年来，白云区大力推进“三规合一”，即国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划合在一张图上，减少“规划打架”，做到“选址一目了然，审批一步到位”，有望加快规划审批时间。
“在‘三旧’改造中，容积率是开发商和政府扯皮的焦点。容积率达到开发商的赢利点，村民才会参与改造；但是容积率太大，又使得规划不人性化。”市规委会成员陈建华告诉笔者，目前广州市存在一个问题：由于地面价上涨得快，开发商开发完成后，实际利润比最初制定的利润率翻倍的比比皆是，建议广州市研究土地增值利益分享的机制，使农民共享土地增值部分。
