百家上市房有意转向产业地产
发布时间：2015-10-30
来源：南方都市报
949
截至前三季度，无论一线城市还是二线城市，楼市成交均收获了不俗业绩。
在看似繁荣一片的背后，房地产业务的利润率却在逐年下滑。根据中国房地产协会报告显示，自2012年后，5年间已有超过100家上市房企退出房地产业务。
全国很多房企在逐步放弃地产业务的同时，开始尝试轻资产模式的转型，深入挖掘业主的生活、消费等现实和潜在需求。“万科就是很典型的例子，从专业住宅开发开始转向城市服务配套商，涉足文创产业、社区教育等方面。”市场观察人士表示，除万科、富通外，本土房企中天、光大等企业也均涉足新领域，如文创产业、电子商务产业园等。
百家上市房企剥离地产业务
“为什么很多上市房企要退出或剥离地产业务？主要是利润急剧下滑导致的，在2010年之前大家都是暴利，2014年后暴利没有了，库存量大的三四线城市还可能要亏钱。”丁祖昱表示，房企退出最大的原因是赚不到钱。
据中国房地产协会最新报告显示，2009年底沪深两市涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%.到去年沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家涉房企业退出房地产业务。
“整个地产行业企业洗牌非常激烈，特别是在近几年行业迎来大转折、利润急剧下滑的情况下，企业在转型过程中把房地产剥离掉了。”在今年的全国房企测评发布会上，丁祖昱表示，未来退出房地产业务的企业数量还会急剧减少，而有着强大资金实力的品牌房企将越做越大，市场占有率也越来越高，这将成为未来房地产发展的趋势。
就东莞本土市场而言，在前三季度过后，万科、碧桂园、金地、保利、恒大和万达六家品牌房企牢牢占据房企销售金额排行榜前列，而此前拥有较大市场份额的本土房企，仅余光大地产，富盈、丰泰、世纪城等企业均已退出前十。据中原地产统计，前三季度上述六家房企市场占有率达到32.3%，占比近全市1/3.
转型文创、教育和物流等产业最热门
随着行业洗牌加快，很多房企开始转型试水新业务，包括品牌房企和中小型房企。
“在运营模式转型方面他们更多在尝试轻资产模式，注重城市社区和街区的服务，运用互联网、云计算、大数据、电子商务平台的优势，深入挖掘住区业务的生活、工作、消费等现实和潜在的需求，寻求市场新资源。”中国房地产协会秘书长苗乐如在接受记者采访时表示。
就东莞市场而言，目前房企涉足新业务的例子也屡见不鲜。本土企业中天集团通过三旧改造，已陆续推出天宝创意谷、联丰创意谷等项目，后又联合万科打造769文创园。其住宅业务部分，近几年多选择与万科等其他品牌房企合作开发，单独开发项目寥寥。
市场份额已连续六年位居第一的万科，自去年转型城市配套服务商后，开始涉足社区商业、文创、社区教育和物流等多个产业。其中，商业项目已有9个，产品分别是万科广场、万科里和社区商业。社区商业主营万科生活汇和金街等。此外，作为转型城市配套服务商重要组成部分的教育营地，业务涵盖万科社区营地、城市营地、户外营地和全日制学校，目前东莞已开业三家营地，三年内将拓展到20家。
同样，主营房地产业务的光大集团，也涉足新领域。在松山湖投资打造建筑规模约40万平方米的互联网产业园光大We谷，进行产业多元布局。一期项目将于年底开园，主营电子商务、创业孵化等产业。
圆桌
试水产业园不能盲目跟风
东莞很多房企开始涉足新的产业，进行多元化布局，如此前提到的试水文创产业、社区教育和互联网产业园等。对于上述房企转型现象，业内又有什么样的观点？
房企利润下降属实产业项目多属尝试
东莞市房地产协会秘书长陈骏良：对于房地产企业来说，涉足新的产业一直都存在，不过近两年确实比较多。
不管是万科还是本土中天、光大，涉足新的产业多是借助自己多年积累的资源，利用多年开发的楼盘和众多业主，经过资源整合发展新的业务，但主业还是房地产没有变。虽然这两年存在土地流拍的现象，开发商显得比较谨慎，并不是他们不想开发，而是对地块所在的区域没有信心。房企在拿地前都会对块地进行评估。尤其是东莞，镇区经济差别很大，落后镇区经济比较差，开发商多会谨慎。相反，经济强镇很多企业都想拿地进驻，最后多是品牌房企胜出。就开发商利润来说，现在东莞企业开发项目的平均净利润在5%-12%之间，而在此之前平均利润至少在15%左右。十几二十年前拿地，现在还在销售的就更高一些。
在企业利润下滑的时候，开发商涉足其他产业更多是想尝试一下，未来能不能做成，现在也不得而知。当然，从目前房地产发展来看，中小房企一旦拿不到优质地块，未来肯定是要退出市场，优胜劣汰。
要能提供高效服务产业园才有前景
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：产业地产的发展这两年动向比较好，主要是依靠城市经济转型升级带来的需求。不管是东莞还是其他珠三角城市，政府主导产业升级完成腾笼换鸟，就提供了这样的空间，特别是深圳部分产业转移东莞带来的需求。
除了产业转移带动的需求外，国家提倡的大众创业、万众创新也是产业项目发展的机会，这个时候就需要产业项目能够提供高效率的服务帮助他们，包括创业辅导、资源对接和政企服务等方面。
东莞曾经有很辉煌的过去，目前制造业也在转型升级，如果这些项目能够真正为企业服务，预计未来前景还是很好的。特别是针对深圳企业，随着成本不断上升后开始逐渐向东莞转移，在这时就需要类似的产业园区进行对接，以顺利帮其完成。根据我的观察，在凤岗、松山湖等临深片区，这样的产业园若能吸引深圳企业入驻，帮助其完成产业转移和整合，未来前景还是很大的。
没有摸清需求跟风只会增加风险
瑞峰置业副总经理姚丽军：随着市场分化比较激烈，必然导致很多企业谋求新的业务类型。产业地产就是在这种情况适时出现的新产品，也可以理解为工业地产的升级版。但与工业地产不同的是，产业地产是一个平台，可为企业提供很多服务功能。此前，已经布局产业地产的企业已占得先机，如天安数码城、华夏幸福等企业，通过PPP模式打造了很多成功的项目。就东莞而言，产业地产注入了平台服务功能，包括政企服务和新型产业孵化等，所以产业地产的崛起是来自整个经济转型的需求，也是目前房地产业务挤压后的结果。
具体来看，目前涉足产业地产的企业很多，但摸到门路的不多，很多还只是处于跟风状态，并没有完善的运营机制，也没有规范的体系，这意味着并不是所有的产业园都会成功。如果产业项目没有找到市场需求，也不能为其带来相应的服务，产业园、科技园最后仍将沦落成普通工业园。东莞正处于产业升级过程中，需要这样能为企业拓宽渠道和提供服务功能的平台，如果仅挂着名头就没有实际意义。
对于文创产业园来说，有足够的土壤才有生存空间，如果市场需求不多、消费力不够，一窝蜂去做最后压力会很大。
