东莞招商杀手锏：工业产权可最小单位分割
发布时间：2015-09-07
来源：中国房地产报
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继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞市成为全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市，不仅如此，其分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。
8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》（下称《暂行办法》）。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。
此外，依照《暂行办法》的规定，产业用房可按照基本单元进行分割销售。所谓基本单元，依据《房屋登记办法》的规定，是有固定界限、可以独立使用并具有明确、唯一编号（栋、室）的房屋，换句话说，东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。
“不难看出，一方面区位优势显著的城市在收紧工业用地分割，如北京、上海；另一方面二三线城市从去年开始对产权分割开始放松政策，不难看出这些城市希望通过相对宽松的政策环境刺激当地产业招商的意图。”戴德梁行工业与物流地产部中国区主管苏智渊分析称。
扩大分割范围
《暂行办法》指出，办法正式实施之后东莞市新建的和已建的科技园均可以申请产权分割。其中，已建的科技企业孵化器，必须是已认定为市级B级以上或省级或国家级科技企业孵化器。
目前东莞市建有科技企业孵化器载体近30家，其中国家级科技企业孵化器有松湖华科、中科云智等6家，全市孵化面积超过100万平方米，在孵企业1000多家。
此外，对于新建的科技企业孵化器产权分割，其运营单位必须是在东莞注册成立的独立法人机构；单位必须是自身或合作单位已经建设运营过1家市级以上科技企业孵化器1年以上；单位必须是注册资本1000万元以上。
目前，东莞市正在推进清华大学东莞创新中心孵化器、北京航空航天大学航空城、华南设计创新园孵化器等科技企业孵化器项目的启动运营。
对于分割后的用途，《暂行办法》同时也规定，产业用房允许拆分部分建筑面积不得超过项目总建筑面积的80%。而房屋受买人在购买产业用房后可以申请办理独立房产证，并可再次转让。
此外，该文件也规定产业用房不得改为住宅用途，该内容应在房屋转让合同中明确规定。
不过，此前各地出台的支持工业用地、科研用地产权分割的具体分割方案普遍为以栋、层为单位进行分割，不过东莞《暂行办法》表示，产业用房可按照基本单元进行分割销售。
所谓基本单元，依据《房屋登记办法》的规定，是有固定界限、可以独立使用并具有明确、唯一编号（栋、室）的房屋，换句话说，东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。
“一般来说，产权分割得越小，出售给自然人的几率越大”，苏智渊告诉中国房地产报记者，“虽然东莞限制购买主体为法人，但是还需注意以后企业以地产投资为目的的购买行为。”
招商环境或有改观
促进招商仍然是政策的第一出发点。
在7月22日东莞市政协常委的专题视察活动中，曾有人就产权分割试点被叫停导致的科技园区招商严峻问题提出意见，随后东莞市科技局相关负责人表示，关于产权分割的修改意见已经交予市常委会讨论和完善中。
实际上在东莞市2012年8月出台的《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》中，就曾规定占地15亩且容积率1.5及以上的旧改项目，改造后建成的工业大厦等可分割出售产权。“不过该政策由于只适用于三旧改造用地，适用面狭窄。”一位当地业内人士告诉记者。
中国房地产报记者从深圳一位熟悉天安数码城人士处了解到，2013年东莞曾经拿天安数码城做“工业大厦”形式的分割销售试点，不过在2014年10月土地审批时政策被叫停，其间天安数码城招商情况成果显著，作为对比，在政策被叫停后招商则明显下降。
值得注意的是，东莞产权分割政策前脚叫停，后脚与东莞相隔不远的佛山市就在2014年10月出台了《佛山市民营科技园产权分割和产权登记实施暂行办法》，规定新建的民营科技园的房屋产权可以进行独立分割。
而现在，相对于佛山和深圳版本的产权分割“通行证”，东莞市做出了更大的让步：除了分割到室之外，已建成的科技园区项目也能通过申请获得分割许可。
“总体来看，东莞市科技创新能力还不强，这仍是我们转型的瓶颈。”东莞市副市长喻丽君表示，其中一个体现就是东莞目前高水平科技园区的载体不多，对高科技含量、高成长性企业和项目承接能力不强。
产权分割政策或许能在短时间内提升城市的相对竞争力，但整体招商环境是否会因此有大的改观，仍需拭目以待。
