“风口”与“浪尖” 产业地产成转型房企新蓝海

      下一个十年，如果你错过了产业地产，你将错过一个时代。

　　在传统地产领域开始陷入进退维谷的僵局时，产业地产的发展，无疑为未来的行业发展方向探出了一条路来。　 

　　作为以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营的产业地产，是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的新模式。　 

　　因其与经济结构调整这一国家经济战略相吻合，产业地产已经成为房地产行业最激动人心的转型方向之一，成为房企眼中的新“蓝海”。　 

　　地产、产业、城市　 

　　何谓产业地产?　 

　　简单说，产业地产就是升级换代版的工业地产。上世纪70年代末，深圳蛇口工业园的建立正式拉开了国内工业地产的序幕。随着改革开发进程的加速，工业地产开始延伸、扩展、细化成为各种各样的产业园、产业集聚区，产业地产也应运而生。 

　　区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。　　 

　　事实上，不管是在城镇化过程中，还是在经济发展过程中，产业园都是经济抓手。 

　　“在全国大力发展产业集聚区的今天，从宏观政策的角度来看，产业地产将成为地产业一个新的发展趋势。它可以使得人才、信息、技术、资金、产品等各种生产要素集聚，在土地、资源、能源消耗相对集约的情况下，释放更大的能量和价值。”在青岛产业地产业内人士王绍旭看来，产业地产是以地产为载体，以产业为依托，整合自然资源、社会资源和经济资源等，打造产、学、研为一体的产业集群　 

　　“进入这个行业前，觉得产业地产就是‘厂房+地产’的概念。后来慢慢了解发现远不止如此。有产业、有人还得有生活综合体，这才是产业地产所追求的。”王绍旭指出，眼下，产业地产开发大多是商、住、产相结合的综合模式。一个产业地产项目内往往涵盖住宅、商业、产业，以及其它人们日常工作生活的各种服务配套。“麻雀虽小五脏俱全，一个成功的产业地产项目俨然一座宜居、宜业的小城市。”　 

　　产城融合的发展模式显然是城市发展喜闻乐见的，特别对于城市的新兴区域而言。通过产业地产，让各种创新成长型企业聚集，进而形成聚合效应，同时通过政策性引导让创新成长型企业健康、快速地发展起来。　　 

　　而产业园区中企业的成长自会为当地创造源源不断的税收，提供更多的就业机会，促进当地经济的转型发展。　 

　　“产业地产给政府带来非常大的好处。与住宅和商业地产不同，产业地产可以推动整个区域的产业升级，而产业升级又会反哺区域价值，区域价值提升又会带来人流与商流。如此循环往复，地区的经济发展可想而知。”王绍旭说。　 

　　而在青岛海本投资咨询有限公司总经理高仕政看来，产业地产的发展更是关系着一座城市的未来。“毫不夸张地说，产业园区的成功与否，决定着一座城市产业升级的成败。” 

　　如上所述，产业地产的发展空间与其蕴含的潜力不言而喻。　 

　　并非坦途　 

　　然而，地产企业与产业经济的“联姻”并非一片坦途。据了解，国内各地不少产业园区在高调起步后却难以为继。 

　　“对于众多开发企业而言，产业地产的‘硬件’打造并非难事。如何做好‘软件’服务才是关键。”王绍旭表示，产业地产具有前期投入大、回收期较长、专业化程度较高等特点，因此对产业地产的开发模式也提出了不同要求。产业园区的打造是一个较为漫长的过程，考验着房企资金实力的同时，更考验着企业的运营能力。　 

　　企业为什么入驻你的产业园区?你能给企业的发展带来什么?这是每一个产业地产开发企业都需要回答的问题。　 

　　办公环境优雅、车位充足、政府扶持、税收减免，这是出现在产业地产项目销售人员口中频率最高的词汇。可事实上，对于一个产业园区来说，政策以及资金的扶持并非是企业选择入驻的关键因素，更重要的是园区要为企业配备长期发展的动力源泉，而这也恰恰是产业地产运营的价值所在。　 

　　无论是武汉光谷产业园还是深圳天安数码城，其获得成功的奥义大抵如此。不是将企业定义为单纯的建造商，而是将重点放在后期的运营和服务。　 

　　“与当地政府共同打造区域的中小企业孵化器，联合政府在产业园区中设置小企业办公的政务大厅。同时，针对企业在发展中遇到的资金问题、法律问题、企业培训等问题引进了相关服务机构。”王绍旭举例说，对于众多成长中的企业而言，资金需求是摆在首位的。因此，在资金方面，产业园内引进风投，扶持初创型企业以及中小成长型企业的发展等，为入驻企业提供全方位的帮助。　 

　　另外，产业园区还将为企业提供公寓、餐饮、商业、文化、休闲等一站式服务，企业足不出园，就能完成所有生活及社会活动，极大方便和丰富员工的生活。　 

　　简单说，产业地产未来的发展，应该是产业地产综合体，未来的模式是地产、产业、金融三驾马车缺一不可。　 

　　青岛，风口与浪尖

　　和住宅一样，哪个城市有利润、有空间、有潜力，就会吸引大批企业选择进入，产业地产亦不能例外，这是市场化的必然结果。　 

　　随着“大青岛”城市发展战略的推进，青岛的产业地产开发格外红火，大量的企业开始落户到青岛寻求产业地产的发展。　 

　　近几年，青岛的产业地产可谓是遍地开花。从2012年开始，国内知名的产业运营商纷纷落子青岛，经历了两年的开发与酝酿，2015年，青岛迎来了产业地产项目入市的高潮。”王绍旭说，“受制于体量的要求，大部分的产业地产项目集中在城市外围与新兴区域。”　 

　　比如城阳区的首创国际空港城、天安数码城以及招商LAVIE公社，西海岸新区的武汉光谷产业园，蓝色硅谷核心区的伟东微软云社区，红岛经济新区的清华科创慧谷、北科建青岛蓝色生物医药产业园、招商局网谷以及MAX商务红湾等项目。　 

　　然而，短时间内大批量上马的产业地产项目，虽然说带来了小阳春的眼球效应，但是却埋下不少隐患，诸如良莠不齐，千园一样等，使得投资价值变低，甚至有沦为空壳的危险。　　 

　　显然，这是政府与开发企业都不愿意看到的。正所谓，“术业有专攻”。这些占地面积动辄上千亩的产业地产项目大多有着清晰的市场定位与独具特色的“招牌”。这一点从产业园区的名字上便可见一斑。　 

　　但是，投射到市场中，这种差异化的程度有多高，市场能否消化众多的产业地产项目?情况并不乐观。　 

　　“短期内，供应过剩的产业地产市场存在着不小的压力。”王绍旭认为，很多产业地产项目都集中在新兴区域，难免出现招商同质的现象。另外，周边配套并不完善，没有形成居住生活圈。交通出行成本的增加也在一定程度上阻碍了企业的入驻选择。　 

　　其实，政府扶持、税收减免等政策都让企业经营者动心，但仅仅让老板动心，显然是不够的。一位广告公司的老板无奈地说，“员工一听要到郊区上班，都要辞职。首先，那里无法满足员工的居住生活、休闲娱乐的要求。其次，交通出行成本的增加也影响着员工的选择。对于广告行业人士来说，加班是习以为常的事情，这便导致企业无法选择发班车解决问题。因此，只能作罢。” 

　　“新兴区域要想形成产业新城，仍需要一定时间来突破这些瓶颈。”王绍旭说。　 

　　除了开发过剩的现象之外，青岛产业地产开发的模式以及人力资源不足等问题让业界对于青岛的产业地产发展前景相当担忧。　 

　　无论是首创•空港国际总部中心、天安数码城项目还是青岛广告文化产业园，眼下不少园区在开发的同时都配备了大规模的住宅、商业等配套设施。一方面这是产城一体化所需，而另一方面则是开发企业希望通过项目销售来缓解资金压力。　 

　　“当前，青岛产业地产开发的模式也大多处于较为原始的‘以商住反哺产业’的阶段。”在高仕政看来，开发企业如此为之，也颇有几分无奈。世界上产业地产发展最好的区域便是美国硅谷，而它之所以获得成功，与其区域周边高校林立是分不开的。产学结合是关键，产业园区需要高校依托，如此才便于企业“融智”，从而促进产业园区的持续发展。　 

　　反观青岛，城市经济的发展还不足以支撑这些超级大盘，城市交通、大专院校、人才产出量等城市配套尚不完善。显然，青岛的产业地产发展要走的路还很长。这需要政府的规划与引导，同时也需要企业的专注与用心。　 

　　追求者众，让产业地产一下子冲入最强的“风口”，按照雷军的“飞猪理论”，产业地产可谓“钱途”无量。但需要注意的是，有“风口”也有“浪尖”，在风口的时候能飞，在浪尖的时候也能被冲到海底。