产业地产产权分割政策“模糊” 易存风险

       近年来，因国家关于工业用地上的产权分割政策不明，一线产业园的产权纠纷问题备受业界关注。作为刚刚进入产业地产2.0时代关键期的郑州，如何规避此类风险，尤为重要。对此，律师称在国家层面出台相关规定之前，相关市场主体应按照各地具体要求，合法合规开发、利用、经营工业用地，并呼吁尽快完善相关法律法规，适应经济发展的新常态。

　　工业用地产权分割政策“模糊” 易存风险

　　目前，关于工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割问题，国家尚未有法律法规做出明确规定。

　　2004年，国土资发〔2004〕232号关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知，其中《工业项目建设用地控制指标（试行）》第四条第四项和第六条分别规定：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。

　　“工业用地产权分割事宜国家层面态度模糊，没讲清楚，不像住宅和商业地产，是否违规有法可依。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员黄跃在接受媒体采访时曾称。

　　工业用地上的产权分割纠纷近两年从未断过。

　　据媒体公开报道，2012年，上海梦海化工原料有限公司在支付部分房款后产生质疑，认为上海派米雷(奉贤)企业园区并无房地产开发资质，购房合同具有欺诈性质。协商未果后，双方对簿公堂。

　　2014年，在南京天安数码城，签约入驻的企业和开发商因产权的问题“剑拔弩张”。

　　前有派米雷，后有天安数码城。工业用地产权分割问题同时衍生出一系列企业违约的风险以及“业主”维权事件。

　　戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示：“现在大多在售的工业地产项目都是研发办公类，特别是三四线城市，开发商为了尽快回笼资金，也是为了规避风险，绝大部分走销售的路子。可以看到，三四线乃至五线城市都在做工业用地上的研发办公产品，我认为有些短视，而且，现在市场确实不好。总体来看，研发办公这个品类市场存在的风险比较大。”

　　部分城市出台产权分割新政 有章可循

　　除了专注仓储的物流类企业外，大多数园区开发商青睐研发办公类、住宅产品，并从中获益。对于园区开发商来说，允许分割固然是好；对于入驻企业来说，产权能否得到合法保障，最为关键。

　　为此，近两年，一二线部分城市纷纷出台一系列关于工业用地产权分割的政策规定，以规范产业地产市场。

　　据公开资料显示，2010年10月8日，由北京市国土局牵头下发《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》，其中规定：研发、工业项目，不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售。如确需转让或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础设施建设费后方可办理。 

　　2013年8月23日，武汉市出台《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》，并不禁止“工业地产”作为商品房销售，文件同时不禁止“分层、分(套)间分割转让”。文件要求：目前在售或可进行‘分层、分(套)间分割转让’的‘非住宅’地产项目，应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服务费、水电费、项目性质，并应明确约定购房人不得改变规划用途，以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷；文件发布之日后申请分割销售的‘非住宅’地产项目，开发企业须经所在地政府(管委会)同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。

　　2014年3月14日，杭州市政府出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》。第三条第二项规定：“鼓励开发区(园区)建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”

　　2014年3月28日，上海市政府转发了关于市规划国土资源局制订《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》，针对研发总部通用类的工业用地做出明确规定：可出租，建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让；土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。

　　郑州尚无产权分割政策 业内呼吁尽快完善法律规定

　　河南省委省政府把加快产业集聚区建设作为加快经济发展方式转变的有效抓手，全面启动了产业集聚区规划编制和建设工作，在全省312个工业园区中确定了180个省级产业集聚区进行规范发展，并相继出台了一系列政策措施给予支持。

　　2015年2月，河南省政府发布通知，认定长葛市产业集聚区等10个产业集聚区为省级经济技术开发区。通知要求，各经济技术开发区要严格落实土地利用总体规划，按规定程序履行项目用地报批手续；要坚持节约集约用地，以产业用地为主，严禁房地产开发。

　　数据显示，郑州市（包含中牟、荥阳、上街、新郑、巩义等周边区域）目前规划建设的产业园区种类众多，包括物流类、IT类、新能源新材料类、电子商务类、生物科技类、文化创意类、纺织类等17大类近150家。目前华南城、五洲城、华商汇、金马凯旋家居CBD等一大批产业园区发展势头强劲，促使郑州进入产业地产2.0时代。

　　如果政策不明，工业用地产权分割将成“灰色地带“。关于工业用地的政策，河南省人民政府办公厅豫政办〔2007〕33号《关于加强土地调控严格土地管理的通知》中有明确规定，然对于其产权分割事宜只字未提。

　　对此，河南天基律师事务所王明伟律师称：“目前，我国没有一部专门针对工业用地的法律法规等规范性文件，对于产业园区工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割也没有明确规定。产业园区工业用地产权分割的现象，一方面是因为‘无法可依’，各地政府主导工业用地开发；另一方面，因为工业用地投资利益及产业业态的驱使。工业用地的市场新常态，一系列的产权纠纷，都在倒逼国家层面必须对工业用地产权态度明确。”

　　“在国家层面出台相关规定之前，相关市场主体应按照各地具体要求，合法合规开发、利用、经营工业用地，才能规避纠纷风险的发生。”王明伟说。同时，他表示希望尽快完善相关法律法规，适应经济发展的新常态。