方兴湘江新区红利 长沙梅溪湖地主的土地账单

      随着湘江新区总体方案的出台，梅溪湖区域万亩地主方兴或将迎来土地一级开发的新红利。

　　5月7日，国家发改委正式印发《湖南湘江新区总体方案》，明确提出建设长沙梅溪湖中心城区，三个次中心城区。就在一个月前(4月8日)，国务院公布《关于同意设立湖南湘江新区的批复》(国函[2015]66号)，同意设立湖南湘江新区。

　　这就意味着，湖南湘江新区便成为了全国第十二个、中部地区首个国家级新区，也是今年获批的第一个国家级新区。

　　鉴于此，业界普遍认为，湘江新区国家级新区方案的落定，对区域内的房地产企业无疑是一大利好。其中，最为外界关注的便是，盘踞梅溪湖逾两万亩土地的“地主”方兴地产。

　　长沙资深业内人士杨虹薇对观点地产新媒体表示，湘江新区的方案正式出台，原则上，对以方兴为代表的地产企业将是一大红利。

　　不过，另有长沙业内人士也指出，实际上，去年以来，方兴的土地一级开发基本处于“停顿”状态，几乎没有什么销售。“这也是整个长沙土地市场的现状。很难说湘江新区的落定对改变这个现状有多大帮助。”

　　梅溪湖或受益湘江新区

　　方案显示，湖南湘江新区位于湘江西岸，包括长沙市岳麓区、望城区和宁乡县部分区域，面积490平方公里，覆盖长沙高新技术产业开发区、宁乡经济技术开发区和望城经济技术开发区3个国家级园区，占地面积490平方公里。

　　2011年1月26日，方兴与长沙市政府签署《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》，获得梅溪湖核心片区土地一级开发权。观点地产新媒体查阅官方资料可知，方兴长沙梅溪湖项目位于湘江新区中心地带，总占地面积达28411.9亩。

　　其中，梅溪湖一级开发项目一期总占地11452亩，总建面约940万平方米，涵括住宅、酒店、写字楼、公寓、科技创新中心等多种业态地块。根据招募公告，项目一期于2016年6月完成工程竣工验收手续，2017年6月完成项目范围内土地出让的手续。

　　另于2012年10月30日，方兴签约成为梅溪湖片区A组团地块土地一级整理的合作方，新增加414.9亩商业和住宅地块，总建面约83万平方米。总体上，方兴拥有长沙梅溪湖一级开发项目一期及长沙梅溪湖A组团地块一级开发项目80%的权益。

　　此外，于2013年10月14日，方兴继续签约梅溪湖政府，成为长沙梅溪湖一级开发项目二期的第二投资人，享有区域土地增值70%的收益。

　　据观点地产新媒体了解，梅溪湖项目二期位于项目一期的西侧，总占地面积16545亩，总建面约为1268万平方米。规划显示，该项目二期全部经营性用地不晚于2020年12月31日供应完毕。

　　梅溪湖项目，是方兴第一次踏入长沙，也是其首次涉足土地一级开发。一开始，方兴便品尝到了作为“地主”的优越感和幸福感。

　　2012年，梅溪湖一级开发项目开始销售。当年，方兴便收金50.86亿元，占公司2012年全年业绩209.81亿元的近三分之一。第二年(2013年)，方兴取得了64.04亿元的成绩。

　　地主方兴的土地账单

　　尝到“地主”的甜头后，方兴便马不停蹄继续加码青岛、南京、海南等地的土地一级开发生意。

　　于2012年，方兴与海南兰海实业集团有限公司合作，取得三亚市崖州湾1500亩土地一级开发51%的收益权，项目预计2018年完工。

　　2013年2月份，方兴在青岛再下一城，与青岛西海岸发展集团合作，计划投资300亿元在西海岸经济新区CBD核心区域进行开发建设，再次涉及土地一级开发。

　　2015年2月，方兴再接再厉，获得南京江宁上坊中心区棚户区改造项目的一级开发权，这也是该公司首个棚改项目，预计全部经营性用地不晚于2020年12月31日供应完毕。

　　然而，硬币有正反两面。在短短两年的蜜月期后，方兴也开始尝到土地市场趋冷的“苦恼”。

　　“目前方兴在利润率、资产周转速度和中期销售前景方面存在潜在风险。”中金公司在其最新研报中指出，方兴的土地一级开发或拖累其资产周转。

　　据了解，2014年方兴梅溪湖面向第三方的土地销售额只有13亿元，低于2013年的53亿元。事实上，去年以来方兴在梅溪湖的土地项目大多处于“暂未出售”状态。

　　数据显示，2014年方兴梅溪湖项目卖地收金为29.59亿元，占全年销售的八分之一。实际上，在这年12月份，方兴自己曾一周之内拿下两宗梅溪湖地块，共出资16.93亿元。

　　因此，中金公司相关分析师就认为，考虑到长沙土地市场低迷，方兴消化这一大体量项目所需的时间将超出预期。

　　“方兴的土地基本是处于“守候”或“停顿”的状态。”有长沙业内人士对观点地产新媒体如是陈述方兴梅溪湖土地项目目前的现状。“楼市价格一直在降，因此，现在土地价格是要升还是要降，方兴自己也是拿不定主意。”

　　对此，来自长沙楼市的权威数据就显示，2015年1-4月，长沙市内六区一手住宅的网签均价为6154元/平方米，同比下跌了6.18%。

　　因此，这样的市场背景下，长沙整体土地市场越来越冷清已是现实。戴德梁行发布的数据显示，2015年一季度，长沙土地成交63宗，其中七成为工业用地，纯宅地成交为零。另外，三宗起始价超5亿元的商住用地终止了交易。

　　据了解，4月份长沙土地市场这个冷清局面仍未结束，共有6宗土地成交，其中仅一宗商业住宅用地，其余均为工业用地。