联想控股上市背后的地产旗舰 融科智地成长谜题

　　联想控股召开了上市前夜成员企业动员大会，这艘运行了31年的民营企业巨舰终于迎来了上市倒计时。

　　直到4月15日联想控股正式启动香港上市、发布IPO招股说明书后，这一长达两年的关于联想控股上市地点、时间、整体或分拆上市的猜测才算尘埃落定。与此同时，被联想控股视为“上市一级火箭推力器”的融科智地再次出现在公众视野。此前它被关注源于筹备独立上市。

　　作为联想控股旗下独立运作的全资房地产子公司，融科智地虽然被集团赋予“核心资产、收入支撑”重任，但在过去的黄金年代却一直籍籍无名，在成立的近15里来它没有迎来如联想控股或联想集团般的盛名。

　　“融科智地没有做大一方面是先天因素，另一方面在于它独成一派的‘联邦制’的经营理念和体系。”联想控股一内部人士表示。

　　如今，搭上母公司整体上市快车道的融科智地也面临发展压力，作为一级火箭既要承担联想控股教父柳传志表态的“联想控股上市后年净利润增长要保持在30%以上”的重任，同时在房地产整体转型的大势下也不得不调整自己的步伐，寻找新的出路。

　　上市主推手之一

　　在柳传志确定了“衣食住行”多元化产品链后，也曾多次在公开场合强化“融科智地是被联想控股寄予厚望的核心资产和支柱产业”的论调，此番更将其视为上市主推手之一。

　　联想控股上市计划为整体上市，涵盖IT、房地产、金融、农业与食品、现代服务、化工与能源材料六大主营板块。其中联想集团、融科智地以及正在推进的现代农业、现代服务业、化工产业划归为核心资产；并与资产管理板块(弘毅投资、联想投资)、孵化器投资形成良好的互动。

　　这一设计思路的发展逻辑是这样的：资产管理板块持续创造现金流，支撑核心资产投资；核心资产投资创造出业绩再支撑联想控股整体战略实施，以及上市业绩。

　　联想控股对支撑整体上市的核心资产又设计了“三级火箭”的定位与任务。联想集团、融科智地、丰联酒业等运营周期较长的成熟企业被划为“一级火箭”，现代农业等新生产业为“二级火箭”；“三级火箭”则为以养老服务业安信颐和为主的培育型企业，计划10年后发力。据悉，安信颐和虽然纳入整体上市体系，但由于现阶段营业收入有限，并不计算收益。

　　在“三级火箭”计划中，柳传志最看重是的现代农业，但因运营风险较大，上市后对公司业绩贡献有限；酒业和化工业因受政策影响波动性大，也不稳定。

　　“这样排列下来，现阶段对联想控股贡献最大的除了联想集团，就是经营多年的融科智地，尽管外界质疑融科智地盘子小，但它的‘一级火箭’推力是名副其实的。”上述联想控股内部人士表示。

　　截至2015年2月28日，融科智地已经进入中国15个城市，拥有50个项目，土地储备按建筑面积计算为1413万平方米。收入由2012年的75亿元跃升为2014年的115亿元。

　　在2014年联想控股2895亿元的总收入中，联想集团以2723亿元的收入独占鳌头，融科智地115亿元的收入位列第二，其他业务对公司收入贡献尚不足1%。2014年，融科智地的毛利率高达31.4%，在房地产行业中属于较高水平。联想控股内部人士透露，虽然去年融科智地的主营业收入占联想控股总收入比例仅为4%左右，但它的净利润却占据集团总利润的22%，利润率远超联想集团，进一步坐实“一级火箭”地位。

　　“机缘巧合”下的产物

　　融科智地可谓是联想控股“机缘巧合”下的产物。

　　2001年之前，融科智地的前身还是联想工业实业有限公司。据接近融科智地的知情人士透露，彼时，联想控股拿到了一些工业用地，当时的计划是准备建设厂房，开发联想品牌基地，后来由于战略调整，这些土地并没有开发为联想基地，随着2000年房地产黄金期的到来，联想控股顺其自然地在2001年6月成立了融科智地，进入房地产领域。

　　“但在前几年联想并没有把它当作一个产业去处理，当时联想集团是主业，其他都是副业。融科智地一开始还只是开发写字楼，并没有涉及住宅，既没有配置很强的地产开发团队，也没有计划去跟一线开发商竞争。”上述接近融科智地的知情人士称。

　　那几年，融科智地执行总裁郑志刚在接受记者采访时也表示，集团给公司的定位是“小而美”。这样的基因决定了融科智地“不大”的发展规模。

　　成立之初，融科智地主要业务为开发与运营科技、商业地产，其相继打造了深圳研发中心、联想集团上地总部大厦、神州数码软件开发中心、融科资讯中心等。

　　近几年随着住宅市场突飞猛进发展，2003年融科为了加快发展也开始进入北京、天津等住宅开发领域，并于2004年宣布结束在写字楼市场长达3年的试探。

　　2008年，联想控股提出上市的目标，旗下融科智地也进入上市正式程序，并计划在2010年前后实现在A股上市。

　　融科智地最终独立上市的计划随着母公司整体上市而流产。

　　联邦制的“红与黑”

　　不过，在业内多位人士看来，融科智地的规模还是难以和蜚声中外的母公司相提并论，也无法匹配“支柱产业”和“主要收入来源之一”的集团定位。

　　“融科智地原本可以做得更大，2000年进入算是好时机了，但它并没有抓住机遇点把规模做起来，错失了机会，现在再想做到500亿元、1000亿元的规模几乎不可能，这不失为一种遗憾。”同策咨询研究部总监张宏伟分析道。

　　没有做大的融科智地有先天原因，但更多的原因还是由于经营理念与商业体系决定的。

　　迥异于其他开发商传统的总部统管区域的发展模式，融科智地的经营模式是集团式的“联邦松散制”。

　　在融科智地，总部只负责品牌管理、宣传等业务，将更多的权限授予了区域子公司。“各个区域有非常大的自主权，包括拿地模式、产品打造、管理风格等，出来的产品也完全不一样。”前述联想控股内部人士表示，这样的模式尽管提升了区域公司的利润率与自由度，但没有提升公司的整体规模与实力。

　　“未来房地产市场一定是大洗牌，集中度越来越高，这对融科智地松散式的管理是一个挑战。”克 而瑞集团华北区域总经理牟增彬表示。

　　大中华购物中心联盟主席助理柏文喜也表示，这种体系导致融科智地更像处于一个机会型公司阶段，开发建设主要集中在二三线城市。“受大势影响，这几年二三线城市房地产发展都不好，这对融科智地极为不利。”

　　从公布的数据看，尽管2012至2014年融科智地的收入逐渐上涨，但净利润却逐年降低，2012年为17.35亿元，2013年降至15.15亿元，2014年却仅为9.83亿元(扣除了7.55亿元的减值)。联想控股表示，“净利润减少主要是由于2014年若干城市房地产及土地价格大幅下跌导致。”

　　业内则普遍认为净利润下跌的原因是二三四线城市的房地产市场下行程度和波动性远高于一线城市以及公司管理问题。

　　上市后，融科智地将如何改变目前的局面以及是否进行业务调整等问题，中国房地产报记者向郑志刚进行了求证，但其以“现在是联想控股上市前的静默期不方便回答”为由拒绝置评。

　　前述联想控股内部人士表示，融科智地的转型是一定的，至于具体转到什么道路和方向，要等5月9日上市前动员会召开后才会有结果。

　　“融科智地背靠联想控股，走资源整合转型道路是比较容易的，这个方向也更合适。从集团规划考虑，融科智地发展这么多年都没有影响力，也说明联想控股一直没有把它作为一个独立产业来操作，更多处于多元化考虑和整合平台需求。”柏文喜说。