产业园区迎黄金时代 未来有三条路可走

　　开发区转型升级要更加注重战略，如何通过转型升级全面提升园区产业承载力和发展竞争力，是摆在开发区面前亟需破解的难题。上海经信委工业区管理处的处长周强在近日举办的“2015中国产业地产高端论剑暨上海产业园区沙龙第四期”活动中发言时提出，未来产业园区的发展有三个可能的转型方向：一是向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发；二是向后端运营管理延伸，更多在招商、运营、管理和服务方面予以突破；三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要产业和地产一手牵两头，一手是产业，一手是金融。以下介绍其观点的主要内容，为安徽省开发区做好转型升级提供借鉴。

　　产业园区发展面临四大瓶颈

　　周强认为在推进园区转型升级的过程当中，产业园区的发展面临着四大瓶颈：

　　一是开发团队的瓶颈。产业园区发展的关键是开发团队的经验。

　　二是资金方面的瓶颈。去年9月份国务院发布了43号文，针对地方债务进行了刚性限制对于未来产业园区的开发带来了很多资金上的制约，怎么突破也是未来产业园区的转型和产业地产的开发需要面临的一个重要问题。

　　三是产业发展的瓶颈。随着互联网的发展，如果产业不跟互联网结合起来，发展前景是悲观的。随着云计算、大数据以及移动互联网的发展，产业的发展于园区空间的需求已经发生了非常大的变化，园区发展最终是要服务企业的发展，企业的形态、业态和模式已经发生了新的变化，要和园区的经营者紧密结合。

　　四是机制和政策的瓶颈。开发区的体制机制应该是怎样的，产业地产的政策应该是怎样的。过去三十年的发展和现在面临的形势有了很大的变化，规划的政策、土地的政策，包括62号文税收返还的政策都已经发生了非常大的改变。

　　产业园区发展已经进入资本化新时代

　　在产业园区的一级开发、二级开发、运营和资产证券化的整个产业链条当中金融的力量不可或缺，尤其是现在这样一种政策的环境条件下，没有金融的助力，产业园区的开发将难以为继。产业园区的发展现在已经进入到了一个资本化的新时代，需要各类金融机构共同推进，共同研究产业园区和产业地产发展的新常态、迎接新挑战、抓住新机遇，共同推进产业地产的发展，以打造适应于未来经济发展和城市发展的新型载体和新型平台。

　　产城融合新时代 产业地产是重要切入口

　　周强认为产业园区的发展将进入产城融合发展的新时代，产业地产就是重要的切入口和突破口。作为经济发展的重要平台，在改革开放以来的三十年里对于推动国家的工业化、城市化起到了极大的推动作用，借助各界政府的大力推动和支持，依托土地和财税两大政策的推动，帮助我国实现了从短缺经济向现代化国家的转变，我国也成为了全世界制造业的第一大国。与此同时，原来依靠人口红利和土地的粗放利用，以环境恶化为代价的发展，现在已经难以为继了。如果说过去三十年产业园区的发展和城市的发展人的城市化是两条平行线，一边是工业化产业园区的发展，一边是城市化的发展，现在要成为一个交叉线，在产业化和城市化的过程当中寻找结合点。未来三十年产业园区和产业城市这两条线要能够变成一条融合线，真正实现融合的发展，在产业园区这个平台上面实现产业人口交通休憩这些城市功能的整合。产业地产就是这样一个重要的切入口和突破口，是实现产业园区转型升级，真正融入城市发展的一个重要的功能平台，以人为本，以企业为本，实现生产、生活和生态的真正融合。

　　产业地产将迎来黄金时代

　　产业地产的发展空间巨大，将迎来发展的黄金十年，甚至是黄金二十年。作为城市发展和园区发展的重要载体，同样也是资源整合的重要平台，产业地产发展有两大基本要素：一是产业，二是地产。产业是核心的要素，地产是提供发展空间，与承担单纯居住功能的地产不同，产业地产相比而言是最复杂、最具综合性的地产开发种类。原来是住宅地产的黄金十年，今后十年是产业地产新的黄金十年，三十年河东，三十年河西，风水轮到了产业地产的发展时期。除了住宅地产之外的所有种类都可以作为产业地产，与商业结合就是商业地产，与娱乐结合就是娱乐地产，与养老结合就是养老地产，当然，更多的是与产业和物流这些经济领域相结合。

　　未来产业园区发展三大转型方向

　　转型的过程当中我们要摈弃固有的赚快钱方式，当然也有资金周转的压力，过去都是一卖了之，但是未来产业园区的发展和开发必定是从规划开发建设运营乃至资产证券化这条全产业链上面提供全面的服务，只有这样才是可持续的竞争力，如果是赚快钱将来的机会是不多的。具体来说，周强认为转型可以从三个方面进行：

　　一是向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发。在地方政府债务总量限制的新背景下，希望产业地产商能够帮助地方政府通过PPP等模式实现开发，地方政府碰到困难的时候正是产业地产商的机会，开发和投融资的瓶颈必须突破，确确实实地帮助把这块区域的产业做起来，这个是地方政府非常欢迎的。

　　二是向后端运营管理延伸。原来是卖得比较多，将来更多的是在招商、运营、管理和服务方面予以突破。更多的可能是与这块区域共同成长，增强持续的产业发展和运营能力，在座的产业地产商必须做到，从原来的开发到运营全产业链必须突破。

　　三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要一手牵两头。一手是产业，一手是金融，产业是核心，是基础，金融是可以推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。产业园区的一级开发、二级开发、三级运营乃至资产证券化的各个阶段，产业地产商可以与各类金融机构携手合作，设计投融资架构和产品，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。