工业用地混乱 虚构项目囤积土地再揭监管漏洞
发布时间：2015-04-07
来源：
中安在线
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工业用地及工业房地产是房地产市场的重要组成部分，但相对商业房地产而言，工业用地和工业房地产出让、转让中存在的问题却没有受到应有的关注，致使部分被征收的农用地、耕地长期处于荒废状态。民革安徽省委日前通过调研呼吁，在目前国家层面法律法规缺位情况下，地方政府可以先行立法给予监管规范。
本报记者周晓东
“挂牌”背后的“协议”
工业用地出让名为挂牌出让，实为协议出让。民革安徽省委认为，根据现行法律规定，国有建设用地出让包括工业用地出让，必须采取招拍挂三种方式，但是目前各地表面上采用挂牌方式，却在拟定挂牌条件时附加限制条款，实质上是向某一企业定向供地。
不仅如此，部分工业用地在招商引资谈判期间，地方政府就已经与竞买人谈好了土地价格，约定如果摘牌价高于协议约定价格，对于高出部分由政府通过其他方式予以返还。这种方式名为挂牌出让，实质上是协议出让，严重违背了上述有关规定。
虚构项目囤积土地
民革安徽省委在调研中发现，部分企业为取得工业项目建设用地使用权，采取虚构工业建设项目、夸大工业项目建设规模、虚报工业建设用地数量等方式，骗取工业建设用地，大规模圈地、囤积土地，并不进行工业建设，意图通过改变规划或加价转让等方式牟取土地升值利益，其行为造成了土地资源的严重浪费，致使部分被征收的农用地、耕地长期处于荒废状态。
调研还发现，部分企业违反《工业项目建设用地控制指标》等有关规定，违规进行商业性质的房地产开发；或以建设所需配套行政办公和生活设施为名，进行商业性质房地产开发；或以“总部经济”概念，建设办公楼、写字楼对外出售、出租，使原本的工业用地变成了商业用地，严重破坏了土地市场的交易秩序。
各地各规扰乱市场
问题还表现在部分高新技术、科技产业园区工业孵化器项目在分割出售、办证、转让方面处于无序状态。民革安徽省委认为，根据科技部《关于进一步提高科技企业孵化器运行质量的若干意见》和《中国科技企业孵化器“十一五”发展规划纲要精神》等文件规定，有部分高新技术、产业园区同意民营资本建设工业标准化厂房，但对于该类项目的工业房地产厂房、办公用房是否可以分割出售、办证，出售、办证的标准和条件，房产证是否可以抵押担保、上市交易等，均缺乏明确统一的规定。因此各地根据自身情况制定了不同的规定，这些规定的混乱在一定程度上导致了市场的无序。
此外，工业项目中止（终止）、企业资产转让、破产清算等情形下，工业用地收回及处置缺乏法律依据。民革安徽省委在调研中了解到，工业投资项目中止（终止）建设、生产的情况非常普遍，工业企业在经营过程中发生资产转让，合并以及破产、清算等情形也较为常见，这些现象发生后，均存在工业用地的收回和工业房地产的处置问题，由于缺少针对工业用地和工业房地产特点的法律规定，实践中存在很多障碍和问题。
补齐出让转让“短板”
民革安徽省委认为，目前有关工业用地（工业房地产）出让、转让的法律规定欠缺，部分地方性规定立法层次不高。一些法律、法规规定主要集中于工业用地的出让方面，对于工业用地和工业房地产转让方面的规定几乎没有，在法律适用过程中只能依据 《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》等有关规定的原则性内容，但是已不能适应工业地产自身的特点和工业房地产市场飞速发展的变化。特别是对于不需要工业厂房的新型现代信息服务企业的工业用地政策没有明确规定，存在法律空白。
虽然有些地方或部门也制定了一些规范性文件，但民革安徽省委认为其立法层次不高，效力不强，甚至有的文件内容本身即存在违法违规现象，不能起到规范和引导作用，更不能作为处理和处罚的依据。建议有关主管部门要加强对工业用地 （工业房地产）出让、转让行为的监督管理，在现有国家法律法规的层面下，将工业房地产开发主体、市场纳入监管体系，加大对违法违规行为的处罚力度，细化招拍挂条件和出让合同条款，创新监管思路和措施，如严格执行工业项目办公配套设施建设比例、统一规定工业孵化器项目出售、办证、交易标准、条件等，维护工业用地（工业房地产）市场的交易秩序。
地方立法可先行先试
针对迫于招商引资、提高GDP的压力，一些地方对引进投资高度重视，对工业用地出让、转让行为的规范不足，以及主管部门的监管重点和精力主要集中在商业用地出让和转让方面，对工业用地和工业房地产的出让、转让行为缺乏监管措施和监管手段现状，民革安徽省委建议，要尽快制定工业用地（工业房地产）出让和转让方面的地方性法规和规范性文件。
民革安徽省委认为，在目前国家层面法律法规缺位情况下，为解决目前工业用地市场存在的问题，地方政府可以先行出台相关地方性法规或规范性文件，对上述工业用地（工业房地产）的出让、转让行为进行规范。特别是对大规模圈地、囤积土地，不进行工业项目建设，导致大量的土地闲置、土地资源严重浪费现象，在工业用地上违规进行房地产开发经营等行为，以及工业孵化器项目涉及到的工业房地产分割出售、办证问题进行规范、清理、整治。
