物流园区主要通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化，来促进区域经济发展，提升物流服务水平。我国物流园区发展的初期主要是通过土地招商的形式，来进行产业聚集，增加规模。这种粗放式的发展模式，在规模导向时期是卓有成效的。但随着园区经济的发展，物流园区转型升级态势明显，正在向服务创新、管理创新的发展阶段过渡。部分地方政府在园区建设方面开始向效益导向转型，通过重组、共建等方式整合总量、优化存量，由粗放式发展向内涵式发展转型。

　　据第三次全国物流园区调查显示，我国物流园区发展与当地经济发展阶段和水平具有明显的关联性。从地域来看，内陆地区物流园区的发展还处于初创期，表现出明显的土地招商特征，收入主要来源于库房/货场租金、办公楼租金等。而在经济发达的沿海地区，物流园区的发展表现出明显的服务创新和管理创新特征，更多收入来源于产业融合、产业链延伸等增值服务，具有区域需求旺盛、功能定位明确、服务创新意识强、差异化运营明显的特征。各种增值服务收入已经开始成为物流园区的重要收入来源。如设备租金、物业管理费和配套设施租金/管理费已占到了园区主要收入的14%，而其他各种增值服务费占到了园区主要收入的10%。