冬日早晨，龙江三联集约工业区内，佛山市中恒联合家具实业有限公司的老板廖先生正忙碌着，他正筹划借鉴香港、欧洲等地的先进经验，将公司的旧厂房全面改造，建成高达9层的高层新型厂房，以满足公司进一步发展的需要。如无意外，该厂房将成为顺德区内首栋高层工业大厦。

      作为顺德城市升级五年行动计划的主要任务之一，顺德“三旧”改造将以工业升级和旧村居改造作为主攻方向，适度控制用于房地产改造项目。根据计划，未来五年，顺德将力争完成改造面积10000亩以上，其中改造后作为工业的项目约6000亩。

      记者了解到，在工业项目改造之中，该区将重点鼓励土地权属人发展商品厂房形式的工业地产，以节约利用土地，改善城乡生产生活环境，促进城市升级。

      “在三旧改造中，土地权属人以土地使用权作价，与投资者的联合开发发展工业的，土地权属人和投资者都可获得最高达千万元的奖励，入驻其中的企业还可获得十年的税收返还。”昨日，顺德区三旧改造办公室（以下简称“三改办”）有关负责人说。

      “三旧”改造标图建库面积已达67.8平方公里

      顺德地处珠三角腹地，制造业发达。今年1至11月份，全区地区生产总值突破2000亿元大关，达到2067亿元，同比增长12.7%；全社会工业总产值5542亿元，增长15.8%。

      但随着工业化的推进，顺德建设用地规模过大，建设用地指标不足，使经济社会可持续发展正面临着日益严峻的土地资源瓶颈。

      根据2009年土地利用二次调查结果，在顺德806.55平方公里的土地上，现状建设用地总量已达386.53平方公里，占土地面积的47.9%。根据顺德2006年—2020年土地利用总体规划编修方案，上级政府下达给顺德的建设用地指标仅为352.01平方公里，这意味着顺德在未来10年只能通过改造现有的建设用地才能解决发展问题。

      对此，顺德自2009年起就开始重启“三旧”改造工作，对旧厂房、旧村居、旧城镇进行改造。特别是今年以来，该区“三改办”遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，紧紧围绕“城市升级引领转型发展，共建共享幸福顺德”的发展战略目标，在镇（街）和相关部门的大力支持配合下，使该区“三旧”改造跃上了一个新台阶。

      统计显示，截至今年9月，顺德区纳入“三旧”改造地块标图建库并通过省国土资源厅确认和备案的项目为551宗，总用地面积达到67.8平方公里，超过顺德总面积的8%，“这是我区盘活土地资源、实现城市再造的基本载体。”顺德区“三改办”有关负责人说。

      “2.5产业”也纳入工业改造项目奖励范畴

      今年6月，为破解制约顺德工业发展的土地瓶颈，加速产业转型升级，该区专门出台了《贯彻市政府关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见》（以下简称《意见》），提出由区、镇（街道）财政设立专项资金，对区内旧厂房提升改造项目，且改造后用途为发展工业的项目进行奖励，单个项目最高奖励可达1000万元。

      根据意见，只要符合相关产业发展政策，容积率达到1.5及以上，建筑层数达3层以上的均可纳入“三旧”改造奖励范畴，但集约工业区范围的改造项目用地面积需达到15亩及以上，非集约工业区范围集中连片改造项目用地面积则需达到50亩以上。

      与以往政策不同的是，《意见》还进一步丰富了“发展工业的项目”内涵。根据意见，企业通过“三旧”改造在工业用地内设立区域总部、科技研发、工业设计、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包等项目，整宗用地都可以被认定为工业项目。“以往这些2.5产业都被纳入生产性服务业范畴，把它们看成是工业项目，主要是它们都是顺德产业转型升级鼓励发展的产业业态。”顺德“三改办”有关负责人说。

      土地权属人和投资者有望各获1000万奖励

      “我们也特别鼓励土地权属人在三旧改造中开发商品厂房，发展工业地产。”顺德“三改办”有关负责人说。

      根据《意见》，土地权属人如果将旧厂房自行改造或将旧厂房用地转让给投资者改造用于发展工业的，对土地权属人给予2万元/亩的一次性奖励。如果提高工业厂房容积率的，投资者也将获得一次性奖励，改造后容积率达到1.5及以上且建筑层数不低于3层的，政府将按改造后工业厂房（包括仓库）的建筑面积给予15元/平方米的奖励。

      同时，区政府也鼓励土地权属人以土地使用权作价，与投资者以联营、重组等方式联合开发发展工业。“采用这种开发形式，土地权属人和投资者都可以获得一次性奖励。”上述负责人表示。据悉，如果联合开发工业厂房工程造价达到3亿元以上（含3亿元）5亿元以下的，投资者将按工业厂房工程造价的0.5%奖励；达到5亿元以上（含5亿元）的，则按工业厂房工程造价的1%奖励，而土地权属人则也获每亩2万元的一次性奖励。

      不仅如此，入驻项目的企业也可获得不同程度的税收返还优惠。《意见》提出凡旧厂房提升改造用于发展工业的，自建筑工程竣工验收合格起10年内，前5年按入驻企业对市、区级财政收入（不含非税收入）增量部分的50%，分财政预算年度对土地权属人给予奖励；后5年按增量部分的25%给予奖励。“这等于给入驻企业‘减税’，对厂房改造投资者在招商引资方面非常有利。”顺德区“三改办”有关负责人说，根据政策，单个项目的最高奖励可达1000万元。

      ■工业升级改造的成功典范

      ◆广东工业设计城：坐落于北滘镇三乐路旁的广东工业设计城，其前身是北滘顺达毛纺厂。目前，该园区已在北滘产生良好的集聚效应，与当地制造业形成良性对接，成为了广东工业设计城的核心运营场所，有57家企业进驻，去年产值达1亿元，拉动工业产值百亿元。

      ◆宏宇勒流工业园：勒流宏宇勒流工业园改造项目的前身是一家陶瓷厂，厂房构造是铁架上面盖石泥瓦，非常简陋，至今已近20年，年久失修，残旧且布局分散，土地利用率较低。为此，广东宏宇集团有限公司计划投入1.6亿元，将原有的简易厂房改造成多层建筑的综合性现代化工业大楼。工业园建成后的总建筑面积将达11万平方米，标准厂房的使用面积将比原来增加3倍，产能将得到大大提升。

      ■声音

      集体作为土地权属人

      也可同样享受奖励

      顺德“三改办”有关负责人：

      区里出台的优惠政策特别对于一些符合三旧改造项目条件的村级工业区，如参与或提供土地进行工业升级改造的，集体作为土地的权属人一样可以按照政策享受多项奖励，这些奖励做集体收入可用于村集体的各项公益项目的开支或者作为就村居改造的启动资金等等，所以各个相关村居、企业都应该充分利用好这个政策。

      ■小贴士

      三旧改造

      可帮助完善各类

      历史用地手续

      2012年为最后办理时间

      根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，对纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，办理国有建设用地确权登记发证手续。

      如果用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。

      凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

      同时，《意见》规定，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照上述规定进行集体建设用地确权登记发证。

      《意见》也指出完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成，2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的意见。

      ■政策解读

      多种参与改造方式最高可达1000万元单项奖励

      ◆土地权属人将土地转让给他人、租赁给他人进行改造或者权属人自行改造，该土地的权属人均可得到1-3万元/亩的一次性奖励（具体数额要根据实际情况定），最高额可达1000万元。

      ◆对于土地权属人以土地使用权作价，与投资者以联营、重组等方式联合开发发展工业。如果联合开发工业厂房工程造价达到3亿元以上（含3亿元）5亿元以下的，按工业厂房工程造价的0.5%奖励；达到5亿元以上（含5亿元）的，按工业厂房工程造价的1%奖励。最高额可达1000万元。

      ◆政府还鼓励多地块连片整合开发，如整合后总用地面积达30亩，奖励50万元（各权属人按所提供的面积比例进行分配）；以后每增加一亩，在此基础上按1万元/亩给予奖励，最高额可达500万元。

      ◆政府还鼓励集约使用土地，对提高容积率的项目（建成后容积率不低于1.5，层数不低于3层）按建筑面积给予15元/平方米的奖励，最高额可达1000万元。还有按所缴纳的城市配套设施费的30%对改造投资者给予奖励。

      今年新增22个旧厂房改造项目

      在全国楼市一片低迷状态之时，工业地产正逐渐成为投资者追逐的“香饽饽”。有地产业内人士表示，工业地产回报率一般为8%—12%，高者可达15%，若政府给予政策优惠，回报率或可超过20%。在顺德“三旧”改造“新政”的助推下，旧厂房改造也受到顺德企业和投资者的热捧。“越来越多的企业主看到工业改造的广阔前景，主动提出改造申请。”顺德“三改办”有关负责人说，统计显示，在该区通过核准认定的91个项目中，有52个属于工业改造提升项目，用地面积达2785.8亩，占总用地的67%。

      “天富来”改造模式让产值增长10倍

      顺德区委、区政府认为，工业园区要提高土地利用率，发展工业地产建设高层标准厂房是一条新的路子。工业地产模式有利于企业集中资金和精力在生产经营方面，发展商可望获得长效稳健的收益，政府也可有更多精力为企业提供更优质的服务，加速城市化，发展产业新城。

      翻查历史即可发现，顺德是全国较早抛出“商品厂房”概念，也是较早试行“商品厂房”开发经营管理办法的地方。早在2005年，为尝试解决土地资源紧缺之困，容桂成功引入港资公司全面改造容里工业区，建设天富来工业城，目的是将其打造成中小企业国际化工业园区，被媒体称为“顺德第一个真正意义上的工业地产项目”。按照当初的设计，天富来国际工业城由发展商投资10亿元，容里工业区经改造后可增加10倍左右的产值，即从10多亿元的年产值增长到100多亿元。

      为破解商品厂房的产权困局，顺德还出台了《顺德区商品厂房开发经营管理试行办法》，赋予商品厂房房产证和他项权证，年限为50年。这项赋权也赢得了金融机构的青睐。目前，顺德农商行已专门开设了为“商品厂房”办理抵押按揭的业务，首付三成，利率按照客户情况有所浮动，一般较高于基准利率。

      有地产分析人士向记者表示，对普通投资者而言，天富来“商品厂房”的回报率已经达到6.5%，高于住宅投资5%的水平。“商品厂房”如同商品房一样可分拆单元销售并拥有独立产权，是顺德工业地产的政策优势，而巨量工业企业的厂房需求，是顺德工业地产的市场优势。

      看好发展前景企业主动改造旧厂房

      顺德区容桂街道有关负责人认为，在顺德购买地皮自建厂房已经几乎不可能的情况下，能够投资拥有独立产权的标准厂房，既有望获取投资回报，降低成本，还能够提升企业形象，集中精力于企业经营，促进转型升级。

      “天富来模式”在顺德的日趋成熟，也成为顺德以市场方式推进“三旧”改造的一块模板。在三旧改造新政策的刺激下，一些原本拥有工业土地使用权的企业主，开始纷纷自行拆除或改造旧厂房，建设标准化新厂房，除满足自身生产需求外，其他还可用于转售或出租。

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