相对住宅地产简单的“建造-销售”模式已无法立足，工业地产方兴未艾，开发商和外资正在大陆努力寻找新的稳定增长点。国内的工业地产市场尚未健全，对工业地产的理念认识不够以及专业运营知识的缺乏使得转型期的开发商面临的巨大的投资风险。怎样合理切入工业地产成为目前众多转型期房地产开发商关注的问题。

　　大陆的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段。主要表现为工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和民营企业参与的较少。

　　在发展初期，工业地产更多表现为政府一个招商引资的工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。因而，原来的工业地产开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。

　　然而，近年来，工业地产的发展出现了转机。

　　来自链家地产的研究报告显示，今年前8月，工业用地供应量占土地供应总量的52.1%，首次超过了住宅。这里有文章了，一般来说，工业地产的利润率远远不如住宅地产和商业地产，回报率一般为8%-12%，如果有政策支持，才能达到15%。

　　熟不知工业地产尴尬的投入与产出比正在悄然改变。在政策和资本的多重调控下，住宅地产和商业地产正在经历寒冬，房地产的暴利时代渐行渐远，开发商和外资正在大陆努力寻找新的稳定增长点，资本已开始逐鹿工业地产。

　　相对住宅、商业地产的政策波动而言，工业地产的收益稳定，而且持有地价的成本较小，还能从相应的商业配套中获益。如表1.

投资工业地产的风险评估

　　工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。与此相对应的是，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特征。

　　(一)大投资

　　工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。

　　(二)快速启动

　　基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否能够为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。

　　(三)提供增值服务

　　目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。

　　(四)追求长期稳定回报

　　根据长城企业战略研究所的研究表明，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。

　　工业地产的开发模式

　　纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下五种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式、综合运作模式和产业导向模式，如下是工业地产开发模式分析。

　　(1)工业园区开发模式

　　在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目，是目前大陆各级地方政府最常使用的工业地产开发模式。

　　如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前大陆各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

　　(2)主体企业引导模式

　　主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的创造及完善。

　　主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的创造及完善。

　　如以海尔集团为依托的海尔地产模式，海尔地产目前已拥有15个工业园区，主要根据海尔集团的需要，比如物流、海尔产品的区域覆盖等，从这些角度去选址。

　　海尔的工业地产跟别人不一样，因为海尔早就有工业，以前只是自己生产线的载体，以后富余的厂区都要对外出租。

　　而另一电器巨头TCL则是借助专业开发公司万通进军工业地产，资料显示，其在广州、成都、武汉、无锡等地设立了众多生产加工基地，厂房、仓库等设施建筑质量高，配套完善。

　　(3)工业地产商模式

　　房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，以获取合理的地产开发利润。

　　全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯创造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

　　(4)综合运作模式

　　综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

　　就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。

　　(5)产业导向模式

　　产业导向模式是指某一产业作为主力军，进而推动工业地产的开发建设，工业地产落成之后反哺行业发展。

　　与主体企业引导模式不同的是，产业导向模式是以行业间整体需求为导向。

　　近期愈来愈火爆的电子商务就是范例，直接推动了工业地产的刚性需求。早在2010年，阿里巴巴就购买了物流地产巨头普洛斯1/3的发行股份而进入物流领域，今年1月宣布将联合金融合作伙伴投资200~300亿元在全国建立仓储网络体系。京东商城预计未来三年投入人民币20至30亿元到物流建设中。随着仓储供应的紧缺，电子商务企业正在加大仓储物流方面建设的投入，自建自营仓储物流基地，这一定程度上也改变了传统工业地产的布局。

　　未来发展的方向

　　工业地产的运作业态种类众多，包括传统的工业厂房租赁园区，新型的创意产业基地，总部基地型园区。各类不同的园区在产业定位，招商对象以及运作模式上存在着较大差别，怎样正确理解各种类型的运作方式，合理切入投资开发至关重要。

　　工业地产的开发运营不仅需要金融渠道支撑，还与区域经济发展，产业结构，人力资源，物流配套，区域政策等有着密切的联系。目前国内一些新建的工业园区招商遇到瓶颈，这跟前期的策划定位不明确有着很大的关系。

　　在一线城市工业用地价格飙升之际，很多跨国企业将生产研发基地转移到那些配套较完善，人才储备充足且成本低廉的二线城市。物流型的企业则会选择离港口较近的沿海城市。这些市场需求为工业地产投资选址策划提供了指向。目前新兴的创意地产在国内展露勃勃生机，以网游、动漫、广告设计为主的朝阳企业发展速度很快。相对美国、日本、韩国，大陆的创意产业正处于起步阶段，创意地产等前景值得憧憬。

　　总体看来，工业地产发展前景明朗，在较好的宏观环境下，对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握，是投资工业地产成功的前提。产品定位、策划、规划、招商的同步进行是操作的关键。借鉴国际工业地产运作的经验，理解专业标准的综合型服务，象经营城市一样去经营园区，这会对工业地产投资运作成功提供较有力的支持。